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张晨笑笑,“好,就按您说的,那你准备拿多少地?比如这时候你手中有20个亿的现金,其中融资部分是15个亿,而融资成本大概是13%。你准备怎么拿地?”
孙洪彬沉吟了一下,“我会拿出15个亿以上的资金铺开拿地,只要我的周转率足够快,10个月以内完成一个项目周期,我的融资成本就会从13%降低到10%。”
张晨点头,“好,这时问题来了,如果这个时候,国家突然改变了政策,因为房价上涨过快,打压地产,不给你贷款,同时,老百姓因为大家都在唱衰地产,持币待购,你的房子突然间卖不出去,你怎么办?”
孙洪彬一愣,“这种可能性很小,但既然是推演,到时候我会寻求上市。我相信老百姓的购房需求始终是有的,政府压制不住,最多一年,就又会买房。通过上市,只要让我撑过这一年,相信房价会飙升,我的拿地成本低,到时候会大赚。”
张晨追问:“如果A股上市不成功呢?要知道,现在虽然上市简单,但国家对证券市场的监管也越来越严。尤其到了调控地产的程度,我相信证监会也不会批准你的上市请求。”
孙洪彬把自己带入到这个情境中,面色稍显沉重,“如果国内上市不成,我们就寻求海外上市,比如香港。”
张晨继续追问,“你的盈利率如此之低,负债率如此之高,香港股市监管比大陆还要严格,审计繁琐,如果也没成呢?这个可是大概率事件。”
孙洪彬沉默无语,“如果这样,还会有其他融资渠道,最多引入股权投资也能解决。”
张晨晒笑道:“彬哥,墙倒众人推,树倒猢狲散。只要你稍露败相,到时候,找你要钱的不只是供应商和土建方,还有银行、政府、你的其他融资渠道等等。我怕到时候你连后续的土地出让金都拿不出来。”
“房地产是资金密集型的产业,玩的就是现金流,但刚刚你说的模式,对现金流的风险太大了。只要政策、市场、融资成本等几个外部因素凑到一起,现金流断裂就是必然!”
“当你现金流断裂的时候,还指望别人来救,那可是太天真了。毕竟,这世上最不缺的就是锦上添花,最缺的就是雪中送炭。在创业初期,这种模式的确风险不大,因为盘子小,资金缺口不会太严重。但等到进军全国,可能你的资金缺口就会从几千万变成几个亿,几个亿变成几十亿,几十亿的资金缺口,你怎么补?”
“现金流是企业的命脉,对房地产企业更是如此。高周转、高效率是没错的。但一定是要保证现金流的健康,但你刚刚给顺池定下的运营模式,完全忽略了现金流风险,盲目扩张。到最后必然落得身死国灭的下场。”
孙洪彬听的冷汗涔涔而下,但突然摇摇头道:“不可能,你刻意忽略了我们的调头能力。如果外部条件产生变化,作为企业不可能没有感知,完全可以提前布局规避风险。”
张晨悠然道:“是的,但你刚刚所谓的高周转让企业丧失了调头能力。而且,咱们预设的条件,是你已经称霸滨城市场,开始走向全国。有了一定的体量,就更难调头了。”
“彬哥,刚刚你好心提醒了我,我投桃报李,真不是吓您。您想在地产界称王,手段应当王霸向佐。一味霸道,我怕你会重蹈西楚霸王之覆辙啊。”
算了,今天两章一起发了。
(本章完)
第156章 穷疯了()
张晨之所以苦口婆心的提示孙洪彬注意现金流的风险,是因为孙洪彬这个人是难得的可交之人。
在地产圈圃一出世,便惊才绝艳。他在顺池所推行的种种策略,像一直说的高周转,还有后来的高价拿地、现金流的极致掌控,这些都成了国内房地产争相效仿的对象。
孙洪彬虽然极有野心,但更是胸怀广阔,为人极讲义气,更极讲诚信。
如果张晨要投资地产圈,孙洪彬就是不二选择,但前提必须是把孙洪彬身上的刺先拔掉几颗。
孙洪彬毕竟是一世枭雄,又怎么会被张晨三言两语间就改变他自己的看法?因此仍旧固执道:“我对我的模式有自信,不过感谢兄弟的提醒,我会注意。”
张晨笑笑,他知道对孙洪彬这种人,得慢慢来,因此也不介意。
再过两年,才会正式废止福利分房。99年甚至房价不涨反跌,2000年后,地产大潮才会汹涌而至。自己还有充裕的时间在地产行业布局,如果到时候孙洪彬仍旧执迷不悟,自己再做其他打算也来得及。
但孙洪彬确实是个最好的合作对象,有能力、有魄力,而且,他没什么强力的后台。
因此张晨也不为已甚,主动转换话题,“彬哥,我家最近想要买两套房子,你现在主要搞二手房,不知道有没有推荐?”
孙洪彬道:“哦?兄弟想要买房?打算买什么样的?”
张晨无所谓道:“地段好一点的,房子大一点,最好能闹中取静,周围邻居素质别太差就行。自己住,得考虑生活便利问题。”
孙洪彬想了想,看了看表,“我看这会也没什么意思,签完到就算完成任务。这样吧,你跟我去我公司看看,我让兄弟们查查合适的房源。”
张晨兴致盎然,看房什么的最喜欢了。开会的人到下午,已经偷跑了不少,他们俩走,也不算显眼。于是叫上张胜利开车,跟着孙洪彬的奔驰来到孙洪彬的公司。
顺池的总部在滨城著名的租界区,沐南道上的一座小洋楼,是以前民国时期某名人的居所。搞二手房赚了钱后,孙洪彬花钱买下了这么一栋已经有七八十年历史的小楼,稍作改造,当作办公地点。
孙洪彬指着墙上的滨城地图对张晨道:“刚才你说的几个标准,滨城也就这么几个地方还算符合,其中就包括租界区。我让人给你把这附近的房源先找出来,再打电话给其他门店,让他们也找。”
没一会儿,孙洪彬的助理就把租界区的全部房源交给了张晨,张晨翻开一看,心中赞叹不已,孙洪彬的成功果然是有原因的。在这个时代,办公自动化还不普及,都是纸质档案。二手房中介更是资讯简陋,往往只有房屋面积多大、朝向如何、房屋布局等大体的情况介绍,再细致点的,能把房型图放上去就不错了。
但顺池的房屋资料,特意配上了照片,让人至少能够对整体情况一目了然。
翻着翻着,张晨眼前一亮,“咦?”
进入张晨视线的就是这附近的另一座小洋楼,是北洋军阀林志庚的故居。张晨感兴趣的问道:“彬哥,这种小洋楼也有人卖?难道文物保护单位不管?而且这附近的小洋楼里的住户不是都没有产权吗?怎么能卖房?”
孙洪彬凑过来看了一眼,不在意的道:“哦,这个啊,这房子哪属于什么文物,林志庚还不够格吧。前两年林志庚的后人从海外回来,拿着房契找政府落实政策,要求落实政策归还祖产。政府一看也头疼,八十年代就开始落实政策了他们现在却才找过来。但因为这两年国家大力招商引资,海外侨胞的资金是很重要的一块,******专门出台了指导政策。区政府拖了挺长时间,实在拖不过去了,就给里面的住户分了房子,把他们迁走了。现在是林氏的后人想卖这个房子,说是以后不回国内了,留着没用。”
张晨眨眨眼,“我看这上面没标价格啊?”
孙洪彬笑道:“这房子我们只是代卖,房主一开始坚持要300万,后来降到200万,但根本没人买。在我这儿放了有大半年了,怎么?你有兴趣?”
张晨点点头,老实道:“是挺有兴趣的。你看,这房子一共三层,楼上两层五个房间,楼顶带露台。还带小院,院里的空间除了花园外,至少还能停三辆车。我觉得真挺不错的。”
孙洪彬摇摇头,“你没看具体情况不知道,这房子前几十年一直是13户人家合住,给搞得不成样子,如果想要搬进来,可是要花不少钱改造装修。我算过,光是改造的钱,就够买一套三室一厅了。而且,我买现在这个办公地点的小洋楼,才花了不到一百万,而林家想要两百万,太不值。”
张晨想了想,“是有点贵,这个钱够买二十多套两室一厅了。但这附近我看也没有太合适的,要不然你带我过去看看?”
孙洪彬痛快答应,“成,你既然有兴趣,我就陪你去看看。”
距离很近,两人也就没开车,孙洪彬带了几个随从,和张晨溜达着就到了这栋待出售的小楼门口。
张晨站院外一看,嚯,还真挺破的。现在的租界区,滨城还没有做改造,因此房子都是破破烂烂的。但即使如此,也能看出来这以前是大户人家的豪宅。
孙洪彬的下属掏出大门钥匙,把大铁门打开,几个人进了小院。小院的面积不小,整个小楼含院子占地至少一亩多,带前后花园,只不过长期没人打理,院子里杂草丛生,窗户没几扇完好的,墙壁斑驳,显得非常破败。
绕着房子走了一周,张晨心里有了点谱,兴致盎然的对孙洪彬道,“走,进楼里看看。”
小楼里原本宽敞的一楼大厅,隔断出了三个小房间,只剩下一个窄窄的过道可以通行。张晨一行人小心避开过道中堆放的落满灰尘的杂物,挨个房间看了起来。
二楼也是一样,三个房间之外,又搞出了个厨房,弄的遍地油腻。三楼和楼顶更可怕,居然在屋顶上也能搭出一间房,难怪这么一个小楼挤进了13户人家。
大体看了一眼,众人走出小楼,张晨拍打了一下身上的尘土,“彬哥,我觉得挺不错的。帮我问问房主能不能便宜,如果能便宜,我就买了。”
有钱了不买房买车,装逼摆谱,要钱干啥。
PS,北洋军阀林志庚为小说位面中才有的人物,可以理解为作者虚构。嗯,本�