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沪东市是国内老牌的经济重镇，有一些民族品牌在激烈的市场竞争中存活了下来，对它们江南广场特意准备针对性优惠政策，希望能够和它们一起复兴成长。这一次沪东市江南广场，就特意为这些品牌留出了足够地方进来。
跟江州、宁博市比起来，坐落于沪东的第三座江南广场更凸显一线城市的气魄，单单容纳的总人数就可以突破30万人次上限，入驻的商家达到了719家，各式琳琅满目的商品比比皆是。
开业当天，沪东市民挤爆了江南广场，同遍布市区的普通百货商店比起来，江南广场不但可以轻松购物，还预留了许多餐饮、休闲的地方，逛累了随时可以到甜品店、书店这样的地方小坐一下，足以让人们可以花费一整天的时间在广场内。
沪东市的城市规划实施的是分中心战略，就是在每一个区内部再兴建区域经济中心，以此来分流人群，免去了整个大都市购物消费都集中在一个区域的大城市病。在市政府新推出的战略下，许多区政府已经重新规划自己地域内的经济中心，江南广场已经接到许多区政府邀请前去建设新中心，正好可以趁此机会布局所有的热点区域。
房地产快速发展，另一个角度看正是中国城镇化的覆盖过程。热门中心区域一旦形成，今后基本不会更改，谁先进入谁就能享受土地升值的红利。因此，秦然对江南广场的布局机会十分重视，一旦出现绝不错过。位于浦阳区的五角场地块，江南广场已经确认落户，江南商业认购了将近40万平方米的土地。和其他区的招商工作正在谈，力争覆盖整个沪东市主要城区。
在十一晚上《新闻联播》公布，一个异常重磅土地政策正式落地，中央政府正式要求从2003年1月1日起，全国所有经营性用地出让全部实施招拍挂制度。所有经营性项目用地一律公开竞价出让，开发商需在两年内实施开发，否则土地将被无偿收回。多年来形成协议拿地的“拼关系、拼背景”开发商拿地逻辑将会彻底颠覆，今后拿地靠的就是**的实力，“拼钱袋、拼资本”将成为主流。
对国家来说，今后土地出让将会规范化，透明化，使土地价值显现增值，避免国有资产流失。对地方政府来说，今后它们可以通过垄断国有土地出让，经营土地市场，获得丰厚的土地财政收入，补偿分税制带来的地方财政缺乏窘境。对开发商来说，今后它们可以突破地区封锁，凭借资本实力在全国各地大肆扩张，完成全国性的布局。对普通老百姓来说，今后他们可以在竞争激烈的市场上挑选更加心仪的房子，但也将面临不断高涨的房价，背负数十年的贷款成为具有中国特色的“房奴”。
尽管早收到风中央会出台土地新政策，但一直都没有靴子落地，现在趁国庆假期终于迎来了秦然期盼已久的土地新政。
有了招拍挂制度这一尚方宝剑，土地出让市场上价高者得，将会是主流。江南集团正好可以趁此机会在全国范围内继续跑马圈地，还可以利用这样的好机会来并购一些地区小开发商，扩充自己的土地储备量。在可以预见的范围内，2003年将会是各地开发商群雄崛起的年代，未来中国房地产市场的霸主就会在这些群雄中产生，而江南地产无疑是几率最大的一个。
对中央出台的招拍挂制度，央视财经频道很快跟进，他们邀请了几位经济学专家，其中还有秦然的导师吴永文教授，共同探讨这一制度对今后房地产行业的影响。“新土地革命”，这是央视记者给出的醒目标题，眼光长远的人士都已经看出这将会对中国的房地产市场产生巨大影响。
吴永文教授对招拍挂制度是大加赞赏支持，因为这有利于地方政府经营城市，增加财政收入，避免国有资产流失。不过，他还是提出2002年一年时间国内冒出了6000多家房地产开发企业，明年招拍挂制度实施估计数量还会有进一步增加的可能，这说明房地产行业有过热的苗头。
说者无意听者有心，秦然知道吴永文教授对中央决策有参考意见，他提出要警惕过热苗头，那说明这一定会摆上决策者的案头。
这意味着什么？
明年配合招拍挂，各地地王频出是不可避免的选择，因为江南集团很可能就是参与者之一。地王频出，行业过热，房地产市场调控很可能会提前到来。
秦然必须要有所准备谋划。
原本打算2003年8月份在香港证交所上市的江南地产，秦然打算提前到3月份，就算减少估值流血上市也在所不惜。
如果知道冬天即将来临，聪明的动物都会预先储备好过冬的食物。
江南地产顺利上市，就相当于提前为冬天到来准备了大量食物，届时冬天来临就可以趁机大举并购扩张抄底。
负责上市业务的孙金贵听了秦然的分析，觉得有一定道理，但原本ipo预定发行价在港币28元每股要减为24元，打算募集资金从200亿降到180亿，算是平白无故亏损了大笔资产。大股东秦然都不在乎，他也就只能和由高盛、瑞银、中银国际组成的承销团队紧急协调，务必在农历新年后在港交所上市。
公司老板并不需要掌控具体操作流程，最重要就是把握好战略方向。现在秦然得出了明年国家将会对房地产市场进行宏观调控的预测，那么整个江南集团随后的举动便要依据面临调控的战略方向而做出。
战略收缩，加快清理库存，追求高去化，回笼现金准备过冬，待调控降临后，趁其他企业收缩之时，再大肆抢占市场抄底扩张。
这是秦然做出的战略部署。
倘若一旦他的判断错了，战略方向出了问题，那么江南集团就会陷入停滞，从而被其他竞争对手发力超过，错失扩张的市场良机。
因此，许多人看着公司老板整天四处溜达，是不知道他身上的担子有多重，无时无刻在考虑企业前进的方向。
一年时间不到，江南集团便经历了收缩…扩张…再收缩的循环，这就是秦然踩着离合器在控制公司发展的节奏。
2002年前10个月，江南集团四处扩张，确实已经吃得很饱，停下来慢慢消化食物也属正常。
“101大限”，这是广大媒体为还剩不到3个月时间协议出让土地所新发明的名词，在明年1月1日限期之前，还能最后为低价出让土地疯狂一把。在这样的大背景下，全国土地市场呈现出一种狂热状态，许多企业和个人赶紧利用手中的背景和关系最后捞上一笔，甚至许多政府机关单位和国有企业也参与进来，利用协议出让的最后空子为己方谋取一定的土地利益。
正式实施招拍挂，土地经过市场激烈竞争，无论是江州还是沪东，都明确地显示出土地价格必将高涨。
因此，以“101大限”为分隔线为前提下，获得土地路径不同，前后者成本也就大不一样，届时都将转化为商品房进入市场以市场价销售。通过协议出让的前者将会获得巨大的超额利润，成为制度性土地红利。可以预计，这一轮新土地革命带来的“101大限”，必将带来许多一夜暴富的富豪，令他们最惋惜的恐怕就是这样机会仅仅只有一次。
这些是改革的成本，也是改革的阵痛，更是改革的学费。
时间一晃而过，“101大限”到了最后时刻，全国土地出让招拍挂刚性市场在中央政府的强力推动下正式形成，在无数人和企业的翘首以盼中迎来了崭新的土地革命浪潮，正式开启了房地产黄金十年的大门。（未完待续。）
第五十二章 IPO上市
尽管天京已经试行过土地拍卖会，但推出的数量不多，之前占据95％份额主流的依旧是协议出让模式。江南地产从拍卖会中拿到了几块地，但天京本地房企对此兴致不高，没有入场搏杀。外地有实力的其他开发商也无暇北上，忙着在当地扩张消化。当时的土地拍卖，并未引起太多的注意力，便宜了江南地产低价拿地。近两年，随着和天京市政府关系的加固，江南地产反而通过协议出让拿下了不少地块，在天京囤积的住宅用地储备量已经超过150万平方米。
从某个角度出发，江南地产也算是旧体制一定程度的获益者，但为了未来更大的发展前景，秦然支持打破这个旧牢笼换回一方新天地。
这一切都随着“101大限”到来，发生了翻天覆地的变化，全国统一建立了刚性土地出让市场，所有经营性土地都将实行招拍挂模式。
中国政治看天京，经济看沪东，土地招拍挂制度作为新土地革命政策，其在天京市的首次亮相便是试金石。
在这样背景下，首都天京市2003年首次大宗国有土地使用权拍卖会，被媒体冠以了“世纪第一拍”的名号。
2003年1月20日上午9：30，位于天京国际饭店二层的拍卖厅早人满为患，国内外将近200名记者已占据了最有利的地形位置，以国土资源部部长、天京市市长为代表土地主管官员近20人坐在一旁观战，包括了江南地产、万建地产、宝利地产在内的大大小小18家开发商缴纳了2000万保证金参与竞拍。当初前来参加土地出让答疑会的房地产企业数目超过50家，最终还是有18家企业落实意愿缴纳保证金参会。
此次拍卖会只有一块土地出让，位于天京市郊大兴卫星城的土地项目，在老天京人心中是位于郊区的郊区地块，已经远在五环之外。该地块占地56。63万平方米，规划建筑面积是58。32万平方米，周围房价均价在4000元左右。
2000年底江南地产刚进入天京时五环内一手房市场均价约在3600元，现在2003年1月份已经涨到了4900元左右。
天京市拿这块位于偏远市郊的土地出来，一是目标不显眼，位于五环之外。二是体量大小均衡，均价不高，拿来试水市场比较合适。
“以前主要是天