按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
“已经很接近了。”我说；“大型房地产项目的资产就是房地产本身和它带来的收入流，而不是借款人的收入流。”
“因此，购买大型房地产项目比小型项目更容易。”他说。
“如果你懂得了自己所做的事情，”我说，“从政府借款也是如此。如果你为了15万美元的房地产项目向政府借款，他们很可能没有多少兴趣。但是，如果你想获得的是整个贫民窟的改造项目，想提供安全的低收入者住房，政府往往愿意借给你数以百万美元。甚至可以说，如果你的房地产投资项目不足500万美元，就很难得到政府官员的支持。”
“还有别的什么吗？”他问道。
“当然还有，”我回答说，“但是让我先给你讲一些有关房地产的基础知识。”
“比如说？”他显得很有兴趣。
“在多数情况下，房地产项目不像有价证券的流动性那么好，这意味着购买或出售房地产项目需要花费更长的时间。房地产市场不像有价证券市场那样运转迅速，它也需要积极管理。”我笑了笑说。
“你为什么笑呢？”这位退休的飞行员问道。
“因为对于专业房地产投资商来说，这个劣势往往可以成为最大的优势。”我说；“劣势常常只是新手或不成熟的投资者的劣势。”
“能给我举个例子吗？”
“很简单，”我回答说，“因为房地产项目流动性不强，而且找到合适的买家、卖家都不容易，所以专业投资者常常就可以花时间完成一项交易。”
“你是说，你自己也与卖家进行一对一的谈判？”他问。
“是的，与买家也是这样，”我回答说，“在股市上，人们常常只是买入卖出。买家和卖家之间很少进行任何形式的一对一谈判，至少对于大多数投资者如此。”
“那你的意思是，在股票市场中买家和卖家之间也可以有一对一的谈判，是吗？”他问。
“是的，”我说，“但是，那往往发生在业内权威人士和专业操盘手之间，也可以通过合法方式进行，不过普通投资者很难做到。”
“噢，我明白了，”他轻轻地说，“但是在房地领域中这些谈判一直发生。”
“那也是房地产业的乐趣所在，”我回答说，“在房地产业中，你可以成为一个有创意、善于谈判的高手，做成一桩好生意，降低或者提高价格，让卖家一次性付款或者支付首付款。总之，一旦你掌握了这个游戏规则，投资房地产就变成了一件充满乐趣的事情。”
“还有其他的吗？”他又追问道。
“你可以削减开支，提升房产价值，比如增加一个副卧室，粉刷墙壁，卖掉周围多余土地等等。一个富有创意的房地产投资者，本身就应该是一个好的谈判者，完全可以在自己经营的领域大有作为。如果你是这样的一个人，那么你不仅可能在房地产事业上前景辉煌，而且可以享受到很多前所未有的乐趣。”
“我以前从来没有这样看待房地产投资，”他说，“我所经历的就是买卖自己居住的房子。不过回过头来看，那的确充满了乐趣，而且我在买卖自己房子过程中的回报，也比我现在共同基金的回报多。”
我似乎能感到他脑子里燃起了希望，他终于发现除了差强人意的共同基金投资组合，自己还可以有多种投资选择。时间已经很晚，我们不得不就此打住，各自回家了。
几周以后，他打电话告诉我正在寻找第一个租赁房产项目，而且过去的忧愁焦虑已经被快乐所取代。他说：“即便我的租金收入与支出持平，我仍然能赚到些钱。掌握了’虚拟的现金流'和税法，即使没有赚钱也像取得了财务上的成功一样。”
我所说的只有一句话：“看来，你真的懂得了这个道理。”
顾问们的不良建议
对于投资者来说，聘请专业财务顾问非常重要，但是很多财务顾问本身并不富裕，也不是成功的投资者。记得一位专业财务顾问曾经在一家主流媒体上撰文指出：“很多人在房地产项目上赚到了不少钱，但是这些项目主要集中在加利福尼亚、康涅狄格等地，我们许多居住在中西部的客户很难有这样的成功经历。”
我觉得她的这种论调很荒唐，客户应该解聘她。其实，那些生活在中西部的投资者未能在房地产中赚钱，原因就在于聘请了像她这样的投资顾问。如果你真正掌握了房地产业、税法和公司法，又有一个好的经纪人和会计师，即使房地产项目没有升值你同样也可以赚到钱，或者从出租房子中获得收益。前面这篇文章认为只有加利福尼亚和康涅狄格的房产升值，这是错误的。如果她了解房地产市场，她应该知道在美国房地产发展最快的地方是拉斯维加斯、内华达等小城市，或者菲尼克斯、亚利桑那等大城市。她仅仅听说了加利福尼亚和康涅狄格的情况，因为她只知道新闻中所讲的那些东西，而许多投资新闻是关于有价证券的，涉及房地产的投资新闻本来就不多。她不懂得专业房地产投资者的知识，但是她还要以专家的身份提出所谓建议。
正如富爸爸常说的：“不要向一个保险推销员请教你是否应该购买保险的事情。”很多财务顾问都有点像保险推销员，而不像一个高明的投资者。保险是一个重要的投资项目，但肯定不是惟一的投资项目。
怎样寻找好的投资项目
提起投资，我常常问自己：“如何寻找一个好的房地产投资项目？”回答是：“你必须不断培养自己的眼光，发现别人发现不了的项目。”
下一个问题是：“我如何做那个项目？”
回答是：“就像任何一个购物者寻找好的生意一样。”在本书的开始，我曾经说过有些非常节俭的人，开着车从一个商场赶到另外一个商场，希望能买到价廉物美的东西。房地产还有其他好多投资都是如此，需要你首先成为一个专业购物者。
100∶10∶3∶1
我的老朋友道尔夫·德洛斯博士曾经写了富爸爸投资顾问系列丛书中一本，名叫《房地产致富：如何运用银行家的钱使自己富有》。自然，我们为这个选题费尽周折。在书中，他详细讲解了如何寻找很多人不曾注意到的房地产项目，他还讲解了如何通过改造这些项目实现升值。如何买到合适的房地产项目，他称自己的做法为100∶10∶3∶1方法。也就是说，你必须分析100个房地产项目，并向其中10个项目给出报价，答应的卖家可能有3个，最后成交的只有1个项目。也就是说，购买一个房地产项目，需要至少考察一百多个项目。
亲吻很多青蛙
你肯定已经知道，富爸爸喜欢用童话故事教育我们。其中他很喜欢的一个故事是：为了找到自己心目中英俊潇洒的白马王子，美丽的公主不得不亲吻一只只青蛙。富爸爸常说：“你不得不亲吻很多青蛙，以便确认哪一个是属于自己的王子。”在投资过程中，甚至在生活中的好多方面，那都是一句真理。今天，当听说某个人25岁就找到了一个工作，并且干了一辈子，我总是感到非常吃惊。我一直担心他们怎么能知道一件好工作与一件坏工作的区别。当我遇见一个15岁就决心做医生的人时，我也怀疑他在做出决定时是否运用了过去的现实。在投资和其他事情中也是如此。
富爸爸说：“大多数人不想亲吻青蛙，最终的结果是嫁给了一只青蛙。”他的意思是，在投资和有关个人未来的事情上，大多数人没有用足够时间去尝试、思考。很多人不是用大量时间寻找好的投资项目，而往往是凭着一时冲动和小道消息，或者根据亲友意见安排自己的投资。
嫁给了一个青蛙
我的一个朋友最近跑来对我说：“我听从了你的建议，投资了一座租赁房项目。”
我有些吃惊，禁不住问道：“你买的是什么样的房子？”
“我在圣迭戈市靠近海滩的地方买了一个很好的分户公寓。”
“你总共看了几处房子？”我问道。
“两处，”她说，“经纪人让我看了一幢楼中的两套房子，我买下了其中一套。”
大约一年后，我问她的房产项目经营状况怎样，她沮丧地告诉我，“每月损失460美元。”
“为什么会损失这么多？”
“一个原因是物管提高了物业管理费，另一个原因是我不知道每月的租金该收多少，实际上比我想像的低多了。”她不好意思地说，“我比市场价多掏了2。5万美元，我不想每月损失钱，又不想以低于买入价2。5万美元的价格出售这个房子。”
正如富爸爸所说：“那是没有亲吻足够多的青蛙的代价，如果没有亲吻足够多的青蛙，你就有可能最终嫁给一只青蛙。”我的这位朋友没有做好自己的“作业”，她只能嫁给一个青蛙，她付出的代价够昂贵了！
如何评估一个好的房地产投资项目，答案就是：经验是最好的老师。下面就是我和朋友们体会到10条重要教训，另外我还会增加一些认为有用的内容。
不去购买的代价
当人们问我如何寻找好的房地产项目，我就会直接回答：“你需要经常去购买。”
我赞同道尔夫·德洛斯博士的100∶10∶3∶1理论，我和金曾经考察分析了数以千计的房地产项目。在回答“你们怎样学到这么多房地产知识”这个问题时，我常常说：“我们考察了成千上万个房地产投资项目。”我们还对其中数百个项目给出了报价，不少报价对方一笑了之，没有下文。所以关键在于，看过了这么多项目给出了这么多报价之后，我们关于房地产市场和人类自身的经验和认识大大提高了。
当有人问：“没有钱的时候，你怎么做？”我的回答仍然是：“去购买。”在投资培训课上，我常常说：“当你去购物中心的时候，没有人问你是不是有钱。商家希望你购物闲逛，大多数投资项目也是这样，购买、询问、分析�