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满时将获得资产的所有权，则预计使用期限就是该资产的使用年限；否则，资产应在租赁期
或其使用年限两者孰短的期限内进行折旧。
21．资产的当期折旧费与融资费用之和很少与该期应付租赁款相等，因此，简单地把应
付租赁款确认为利润表中的一项费用是不恰当的。相应地，租赁开始日后，租赁资产与相关
负债的金额不太可能相等。
22．为确定一项租赁资产是否已减值，也就是说，何时才能认定从该资产上将获得的预
期未来经济利益小于其账面金额，企业应运用有关资产减值的国际会计准则，该准则为以下
方面做出了若干规定：企业应如何检查其资产的账面金额；如何确定资产的可收回金额：何
时应确认减值损失或转记减值损失。
23．除按《国际会计准则第
32号一金融工具：披露和列报》的要求外．承租人应对融资
租赁作如下披露：
（1）每类资产在资产负债表日的账面净额；
（2）资产负债表日最低租赁付款额总额与其现值之间进行的调节。此外，企业应于以下
期间披露对资产负债表日最低租赁付款总额及其现值：
①不迟于一年；
②迟于一年但不迟于五年；
③迟于五年；
（3）在当期收益中确认的或有租金；
（4）资产负债表日根据不可撤消转租赁合约预期将收到的未来最低转租赁付款总额；
（5）包括（但不限于）以下方面的承租人重大租赁条款的一般说明：
①确定或有租金付款额的基础；
②续租或购买选择权及调整租金条款的存在及其期限；
③租赁协议规定的限制，如对股利、新的债务和新的承租的限制。
24．此外，《国际会计准则第
16号一固定资产》中的披露要求，应运用于承租人作为购
置资产进行核算的融资租入资产的金额。
经营租赁
25．在经营租赁中，除非另外的系统方法能代表使用者受益的时间形态，否则租赁付款
应在租赁期内按直线法确认为利润表中的一项费用。
26．对于经营租赁，除非另外的系统方法能代表使用者受益的时间形态，否则租赁付款
（不包括保险及维护等服务费用）应在租赁期内按直线法确认为收益表中的一项费用，即使
实际支付并不按这个基础。
27．除按《国际会计准则第
32号一金融工具：披露和列报》的要求外，承租人应对经营
租赁作如下披露：
（1）就以下每个期间，披露不可撤消经营租赁下未来最低租赁付款总额：
①不迟于一年；
②迟于一年但不迟于五年；
③迟于五年；
（2）资产负债表日根据不可撤消转租赁合约预期将收到的未来最低转租赁付款总额；
（3）确认在当期收益中的租赁和转租赁付款。按最低租赁付款额、或有租金额和转租赁
付款额单独反映；
（4）包括（但不限于）以下方面的承租人重大租赁条款的一般说明：
①确定或有租金付款额的基础；
②续租或购买选择权及调整租金条款的存在及其期限；
③租赁协议作出的限制，如对股利、新的债务和新的承租的限制。
出租人财务报表中的租赁
融资租赁
28．出租人应在其资产负债表内确认已用于融资租赁的资产，并以相当于租赁投资净额
将其列作应收款。
29．在融资租赁中，与所有权有关的所有风险和报酬，实质上已被出租人转移，因此，
出租人应将应收租赁款视为对其投资以及服务的补偿和回报，作为本金回收和财务收益处理。
30．财务收益的确认，应基于反映出租人在融资租赁中未收回投资净额上所产生的固定
期间回报率的方式。
31．出租人应按系统而合理的基础将财务收益分摊于租赁期。收益的分摊应基于反映出
租人在融资租赁中未收回投资净额上所产生的固定期间回报率的方式。与会计期间有关、但
不包括服务成本的租赁付款，应冲减租赁投资总额，既减少本金，也减少未实现财务收益。
32．对用于计算出租人租赁投资总额的预计未经担保的残值，应定期审核。如预计未经
担保的残值在减少，则应修正租赁期内的收益分摊方式，已入账金额的减少应立即确认。
33．出租人在洽谈和安排租赁时，通常会发生佣金和律师费等初始直接费用。对融资租
赁，这些初始直接费用是为取得财务收益而发生的，因而可立即确认为费用或在租赁期与该
收益配比。后一种处理方法可以是，在这些初始直接费用发生时将其确认为一项费用，并将
未实现财务收益中相当于初始直接费用的金额在同一期间确认为收益。
34．制造商或经销商出租人应按企业在现销时通常所遵循的政策，将销售利润或亏损计
人当期收益。如人为地引用低利率，则销售利润应限于采用商业利率时所能得到的利润。初
始直接费用应于租赁开始时确认为利润表中的一项费用。
35．制造商或经销商常常提供顾客购买或者租赁一项资产的选择权。制造商或经销商出
租人的融资租赁资产，会产生两种收益：
（1）相当于按扣除所有适用的数量折扣或商业折扣的正常售价现销出租资产所形成的利
润或亏损；
（2）租赁期间的财务收益。
36．制造商或经销商出租人在融资租赁期开始时记录的销售收入，应为该资产的公允价
值；如按商业利率计算的、应归出租人的最低租赁付款的现值比该资产公允价值小，则为该
现值。在租赁期开始时确认的销售成本，等于租赁资产的成本（如成本不同于账面金额时，
则为账面金额）减去未经担保的残值的现值后的余额。销售收入与销售成本间的差额，即为
销售利润，这部分利润应按企业遵循的销售政策予以确认。
37．为了吸引顾客，制造商或经销商出租人有时会人为地用低利率报价。使用这种低利
率的结果，将使交易形成的总收益中的超额部分在销售时就被确认。如人为地引用低利率，
销售利润应限于采用商业利率时所能得到的利润。
38．初始直接费用通常在租赁期开始时确认为一项费用，因为它们主要与制造商或经销
商赚取销售利润有关。
39．除按《国际会计准则第
32号一金融工具：披露和列报》的要求外，承租人应对融资
租赁作如下披露：
（1）在资产负债表日租赁投资总额与应收最低租赁付款的现值之间进行调节。此外，企
业应于以下期间披露资产负债表日租赁投资总额和应收租赁付款额的现值：
①不迟于一年；
②迟于一年但不迟于五年；
③迟于五年；
（2）未实现的财务收益；
（3）应计作出租人收益的未经担保的残值；
（4）不可收回的应收最低租赁付款的累计准备；
（5）在收益中确认的或有租金；
（6）出租人重大租赁条款的一般说明。
40．作为增长的标志，披露扣除会计期间增加的新业务方面的未实现收益以及已撤消租
赁的相关金额后的总投资额，也常常是有用的。
赁的相关金额后的总投资额，也常常是有用的。
赁
41．出租人应按资产的性质，在其资产负债表上列示经营租赁资产。
42．经营租赁形成的财务收益应按直线法在租赁期内确认为收益；如另外的系统方法更
能代表从租赁资产获取的利益减少的时间形态，则为例外。
43．赚取租赁收益时发生的费用（包括折旧费），应确认为费用。租赁收益（不包括提供
保险和维护等服务的收入）应在租赁期内按直线法确认，即使收入的实际收取方式不是这样。
如其他系统方法更能代表从租赁资产获取的利益减少的时间形态，则为例外。
44．为赚取经营租赁的租金收入而特别发生的初始直接费用，可以递延，并按租金收益
的确认比例，在整个租赁期内加以分摊；也可以在费用发生的当期确认为费用。
45．租赁资产的折旧，应采用与出租人的类似资产通常所采用的折旧政策相一致的政策；
折旧费应按《国际会计准则第
4号一折旧会计》和《国际会计准则第
16号一固定资产》规定
的基础计算。
46．为确定一项租赁资产是否已减值，也就是说，何时才能认定从该资产上将获得的预
期未来经济利益小于其账面金额，企业应运用有关资产减值的国际会计准则，该准则为以下
方面作出了若干要求：企业应如何检查其资产的账面金额；如何确定资产的可收回金额：何
时应确认减值损失或转记减值损失。
47．制造商或经销商出租人在经营租赁时并不确认销售利润，因为这不能等同于销售。
48．除按《国际会计准则第
32号一金融工具：披露和列报》的要求外，出租人应对融资
租赁作如下披露：
（1）每类资产在资产负债表日的账面总金额、累积折旧额、累计减值损失：
①当期在收益中确认的折旧费；
②当期在收益确认的减值损失；
③当期转记收益的减值损失；
（2）在以下期间，以总额披露不可撤消经营租赁下的未来最低租赁付款：
①不迟于一年；
②迟于一年但不迟于五年；
③迟于五年；
（3）在收益中确认的或有租全总额；
（3）在收益中确认的或有租全总额；
售后租回交易
49．售后租回交易，是指卖主将一项资产出售后又将这项资产租赁回来。租赁付款和售
价通常是相互关联的，因为它们是以一揽子方式进行谈判的。售后租回交易的会计处理依所
涉及的租赁类型而定。
5O．如售后租回交易形成一项融资租赁，销售收入超过账面金额的部分，不应立即在卖
主兼出租人的财务报表中确认为收益，而是将其递延并分摊于整个租赁期。
51．如租回是一项融资租赁，这种交易是出租人提供资金给承租人并以资产作为担保的
一种方式。由于这个原因，把销售收入超过账面金额的