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第十二章 为什么房地产市场具有周期
房地产市场和股票市场一样变化多端。农地价格、商业地产价格以及住宅和公寓的价格都经历过巨大的泡沫，而且人们似乎并未从前一个泡沫中吸取任何教训。1我们将在本章中指出，这些事件尤其是21世纪初发生的最近一次住房价格的巨大泡沫，仍然是由那些我们曾看到在经济中其他地方起作用的动物精神推动的。我们现在已经很熟悉的动物精神的要素：信心、腐败、货币幻觉以及故事，依然在房地产市场中发挥核心作用。很多人似乎都有一种强烈的直觉，无论什么地方的房价都只涨不跌。他们似乎真的确信这一点，因此对持有不同意见的经济学家的观点置若罔闻。如果要他们拿出论据来，他们通常会说，因为土地只有这么一点，房地产的价格一定会持续上涨。人口压力和经济增长不可避免地会强劲地推高房地产价格。这些论据显然是错误的，但没关系。人们并不总是认为房价只涨不跌，尤其是在房价连续数年或数十年没有上涨的时候。虽然土地面积固定、人口和经济都在增长的故事长期以来一直很有吸引力，但只有在房价迅速上涨时才引人注目。房价只涨不跌论的吸引力在于，它往往伴随着房地产繁荣的故事，被人们口口相传，为房价暴涨推波助澜。在房地产市场繁荣时期，房价只涨不跌论广为流传，并且被它背后的直觉进一步放大。不过，实验证明，人们甚至对最基本的物理现象也会有错误的直觉模式。心理学家迈克尔？麦克洛斯基与其同事在1980年做了一个实验，他们向一群本科生出示了一张照片，照片上是一根细长弯曲的金属管。然后他们问学生，如果一个金属球从管子里被高速射出，这个球的运动轨迹是什么样的？在从未上过物理课的学生中，有49％的人认为小球会继续沿管子的曲率进行曲线运动。甚至在具有大学物理知识水平的学生中，仍然有19％的人画出了弯曲的小球运动轨迹。在预测房地产价格的走势时，人们似乎各有一些难以理解的遁词。房价永远都会强劲上涨、房地产是所有投资中最好的投资，这些观点都非常吸引人。但这些观点并不总是那么引人注目。除了繁荣期，人们很难找到房地产价格永远都会上涨的言论。我们用计算机对旧报纸进行了搜索，发现了一篇1887年的文章，当时美国的一些城市正经历着房地产繁荣，其中包括纽约。这篇文章用如下观点来证明广受质疑的房价上涨的合理性：“随着人口增长，对土地的需求也在增长。因为一个地区内的土地不可能扩大，所以只有两种办法来满足需求。一种办法是把楼建得越来越高，另一种办法是提高土地的价格……因为每个人都完全清楚，土地总是有价值的，所以这种投资将永远兴旺和流行。”在第二次世界大战后的1952年，“婴儿潮”推高了房价，形成了美国历史上第二大房价上涨时期，我们又看到了这样的观点：“有些人意识到，没有什么投资像房产一样稳定和安全。尽管在萧条年代里地价和房价双双下跌，但不断增加的人口会使房价保持长期向上的趋势。”这样的言论都是在房价上涨期间或房价上涨后不久出现的，这证明，类似的想法确实是在房价上涨时才会卷土重来；而在上涨时期之外，就罕有这样的论调。关于住房是诱人投资的印象，货币幻觉似乎能够解释部分原因。我们听说过很久以前购买房子的价格。人们往往会记住他们买房子的价格，哪怕那是在50年前购买的。不过，他们并没有拿它和那么长时间以前的其他价格进行比较。有人现在会听到这样的话：“当我从第二次世界大战战场归来的时候，花12 000美元买了这处房子。”它让人觉得这所房子产生了巨大的回报，部分原因在于，它并没有把消费价格从那时起涨了10倍的因素考虑在内。住房的真实价值可能在此期间只涨了1倍，折算成每年的升值幅度，大约只有1。5％。我们在第十一章中讨论过的有关股票的反馈过程，包括从价格到价格的反馈以及从价格到GDP再到价格的反馈，在房地产市场也同样存在。随着房价上涨越来越快，房价会持续上涨的大众认知会被强化，投资机会空前之好的感觉也会进入大众认知。这种反馈与观念、事实的传播互相作用，进一步强化了房价持续上涨的信念。所以，造成房价上涨传染病的反馈过程和制度、文化、心理因素有关。只要留意一下低价房的升值比高价房快，我们就会发现次级贷款人对2000年以来的房价暴涨产生了影响的证据。在2006年以后，房价下跌时，低价房的贬值也更快。通过对住房市场的观察，我们又一次看到，动物精神是经济的重要推动力。住房投资（主要是建造新房子和公寓以及修缮现有的住房）从1997年第三季度占GDP的4。2％上升到了2005年第四季度的6。3％，然后又下降到了2008年第二季度的3。3％。因此，住房投资是最近美国经济繁荣和衰退的重要因素。我们也看到，住房投资变化的原因和？物精神理论的所有要素有关，这些要素包括信心、公平、腐败、货币幻觉以及故事。
第十三章 为什么少数族裔存在特殊的贫困
当我们让自由之声轰响，当我们让自由之声响彻每一个大村小庄，每一个州府城镇，我们就能加速这一天的到来。那时，上帝的所有子民：黑人和白人，犹太教徒和非犹太教徒，耶稣教徒和天主教徒，都能携手同唱那首古老的黑人灵歌：“终于自由了！终于自由了！感谢全能的上帝，我们终于自由了！” （马丁？路德？金，1963年8月28日） 在马丁？路德？金发表上述演说后24个月，美国白人终于承认，自詹姆斯敦殖民地建立以来，整个美国历史上黑人和白人之间的鸿沟是不合法的。1国会通过了一部投票权法案，美国南方各州的非洲裔美国人真正拥有了投票权。交通工具上的种族隔离和其他任何形式的隔离，都被禁止了；根据“一个人的种族、肤色、宗教、性别或出生国”而实施的就业歧视，被宣布为非法。平权行动（affirmative action）由此开始，它所产生的影响一直延续至今。解决种族隔离这个美国的老大难问题，也终于有了一线曙光。 一个梦想家肯定期盼甚至能预测未来数月里发生的变化，但没有人能预测最终的结果。现在，离马丁？路德？金发表演说已经过去了46年，黑人和白人的差距不仅没有消除，反而变形成了其他东西。马丁？路德？金的梦想可以说实现了一部分，黑人中产阶级已经扩大，而且还在不断扩大。今天，一半以上美国黑人的收入超出了贫困线的两倍。按照某种标准，他们已经属于中产阶级。而在这一成功的背后，很多黑人仍处于贫困之中。美国黑人的贫困率在2006年高达236％，是白人的三倍。黑人的失业率也是白人的两倍。3 标准的经济学观点认为，美国黑人较穷，是因为他们技能差、金融资产少，而且受到歧视。不过，我们需要给关于少数族裔贫困问题的这些常见说法加上一点新东西。穷人生活中的故事、“我者”和“他者”的对立、追求自尊以及公平等因素的作用，在有关贫困的标准经济学分析中都是缺席的。在此，我们仍然要唤醒人们关注动物精神的作用。 我们是应该假设，黑人和美国历史上很多移民族裔一样，都没有得到任何专门的帮助来提高其收入和地位呢，还是应该认为美国黑人（以及美国原住民）较为特殊呢？在我们的论述中，他们确实较为独特，因为他们的历史有所不同，他们有着被侵害和遭遇不公平待遇的历史。当然，所有移民族裔都有遭受歧视的故事，但是对美国黑人和原住民来说，被侵害的问题有本质上的不同。事实上，西班牙裔也和美国黑人有极大区别。25岁至34岁的西班牙裔男性失业率和白人相当，如果不包括监狱中的罪犯，大约为10％，而黑人的失业率在25％左右。 在认识到历史、公平、故