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？？？？事实上，对于这样的城市建设，历史上有相当多的先例可循，例如在相对偏远的地区从零开始建设新首都城市。始于18世纪90年代的华盛顿特区的建设就是这种方式，到现在，它已经是一个大都会，那里的物业价值也已经相当高了。巴西利亚、堪培拉和伊斯兰堡的建设走的也都是同样的路。这些城市市内的高物业价值证明了这样的理论：我们完全可以在现有的拥挤的城市之外建设重要的繁荣的新都市中心区。
？？？？我们也有一些私人建设领域的例子，而且这样的例子还在不断增多。例如雷斯顿市镇中心区，它位于华盛顿特区附近，由罗伯特？E？西蒙建设。他的这项创举始于20世纪60年代。市政中心建成于1990年，在曾经一片荒芜的土地上耸立起了高楼丛林。它完全具备了大多数传统城市的特点，而那些传统城市的房地产价格已经很高了。房地产的高价格将不断刺激供给，大量像雷斯顿市镇中心区这样的新都市区将会被不断推出以满足大众的需求。
？？？？我们还有一些最新的例子。在新墨西哥州阿布奎基市附近的梅萨？德尔？索，森林城企业集团（ForestCityEnterprises）和考文顿资本合伙公司（CovingtonCapitalPartners）合作在25平方英里的未开发土地上规划建设，包括引入将会给这个新城市带来独特特性的工作岗位及各种行业。这个城市最特别的地方是它将成为电影工业之家。它的规划是为所有收入阶层的居民提供住所，避免出现提供服务的人员没有足够的经济实力与他所服务的对象居住在同一座城市这种如今非常常见的现代化后遗症。
？？？？在中国，东滩新城正在距上海不远的一座岛上热火朝天地建设中。这座新城由一家叫奥雅纳工程顾问公司（ArupGroup）的英国公司设计，计划到2050年为50万人提供家园。它将是一个步行城市——按照规划，所有传统的小汽车都将被禁止进入东滩。
？？？？我最近在俄罗斯碰到了一位参与康斯坦丁诺夫新城建设的经理，康斯坦丁诺夫新城是一座正在建设中的紧邻莫斯科的新城市。城市将建在一个12平方英里的范围内，这正好接近梅萨？德尔？索的一半。这个城市也是一个经过认真规划的社区。巧的是，它的规划者也打算把它设计成电影工业之家。我碰到的这位俄罗斯经理说他从未听说过梅萨？德尔？索，然而，这两座城市显现出了太多的相似之处。全世界的创新精英都在关注城市拥挤的问题，并且都在着手解决这一问题。从根本上看，建造新城市是由于人们对此有非常明确的需求，而现代建造技术的进步又为这种需求的实现提供了可行性，同时，城市设计理论的进步也使得这一切变得顺理成章。
？？？？这些新城市建设项目成为了对抗住房价格急速增长这一趋势的一个重要组成部分。这并不是说现在深受大多数人喜欢的地区周边不存在土地短缺的情况，从世界历史来看，几个世纪以来，人们总是持续地开发更多土地、更深入地利用土地，或者移民到其他地区和其他国家开疆拓土。尤为重要的是，历史上推动国际政治进步的动力来自于经济地位不平等所引发的仇恨，这种经济地位不平等主要是由于拥有财产特权的阶层对其他阶层的残酷剥削而产生的。为了尽可能解决这个不平等问题，历史上多次出？了通过修订与物权有关的法律来推行的土地改革。
？？？？事实上，美国的次贷危机本身从某种意义上说，是又一次这种土地改革所导致的结果：美国政府对推进居者有其屋的承诺不断加码，因为居者有其屋是最近几次大选中的主要议题之一。20世纪90年代和21世纪初出现的通过调整上下限放宽借贷限制的情况，就是这个政策目标的直接后果。更加普遍的情况是为现有的土地拥有者和住房拥有者带来巨大财富的土地开发限制政策，这种政策直接阻碍了新的建筑项目的开工，而且从政治角度上看是很脆弱的，因此，从长期来看它们最终将被推翻。
？？？？目前的现状是，这些能对一波大的住房价格浪潮起到调节作用的安全阀的前景尚不明朗。通过针对这些困扰主要城市中心区的问题进行的新规划，我们可以建设起大量全新的城市中心区，这些地区就算规模上没有老城区那么大，也会在很多方面拥有数不清的那些老城区所不具备的优势。这些新的中心区最终将会与老城区展开面对面的竞争，并抢走很多原本属于老城区的价值，促使这些地区的住房价格降下来。
？？？？短期及长期的对策
？？？？在这次住房市场泡沫期间有一种奇怪的舆论倾向，认为价格上涨总体上看是好事（其他泡沫也有类似的情况）。当我与新闻记者谈到住房价格有可能下降的观点的时候，常常被骂做是“乌鸦嘴”。可是住房价格下降无论从什么方面看，都不应该被看成是坏事。如果住房价格下降，相对于我们的收入来说，我们会变得更加富有，更有能力投资新的住房。我们中的大多数人都有子女，甚至是孙子孙女。我们很关心他们，也关心社会上的其他人，我们希望他们将来有能力购买住房。不管怎么说，稀缺不是好消息，低价才是。
？？？？那种认为公共政策应该维持地产神话，防止住房价格出现崩溃的观点，是一个彻头彻尾的重大错误。从短期看，住房价格的突然下跌确实有可能破坏经济，产生令人讨厌的系统性影响。但从长期看，住房价格的下跌是一件再明白不过的好事。
？？？？这种短期—长期悖论使人不禁想起凯恩斯的一个经济学悖论：从短期看，我们害怕储蓄率的突然上升，因为它可能引发一次衰退，但从长期看，我们则期望更高的储蓄率，因为我们需要这些资源来保证未来有足够的投资。
？？？？因此，我们必须将短期和长期分开来单独进行考虑，而且针对这两者的应对政策也应该有巨大的不同。下一章将集中讨论次贷危机解决方案的短期部分，再下一章将会提出长期的解决方案。
《终结次贷危机》 救市行动
第四章
？？？？所有针对次贷危机的解决方案，不管是已经在美国尝试过的，还是刚刚正式提出来的，实质上全部都带有救市的色彩。下面所列出来的这些措施都有力地证明了这一点：美联储的降息，美联储通过定期标售工具、定期证券借贷工具和一级交易商信用工具向陷入困境的金融机构放款，寄给个人的退税支票，联邦住宅管理局的还款期宽限，房利美和房地美对按揭上限的松动。
？？？？现在，让我们先来理清楚“救市”（bailout）这个词的含义。实际的情况是，这个词只是最近才引起了大家的重视。所谓的救市，就是由政府或其他组织对那些不负责任的个人或法人实体所采取的施救行动，这些个人或法人实体由于不遵守规则或者是没有采取合理的预防措施，使自己身陷困境。在英语里，现在这个词还被用来表示父母给那些正常吃饭时间不愿坐下来好好吃，而在夜深时哭闹着喊肚子饿的小孩子做夜宵这样的行为。
？？？？通过电脑检索英文报纸，我能找到的用来表达类似“救市”意思的词，最早始见于1950年，文章的内容是批评在大萧条时期设立向破产企业提供贷款进行救助的重建金融公司的行为。而在此之前，这个词几乎都用来专指飞行员从一架失事的飞机中跳伞逃生的举动。
？？？？当然，任何一个政府行为，如果导致之前的合同失效或者是合同方的期望落空，都将被大家说成是某种程度的不公平行为。在19世纪，对这种情况最常用的表达方式是“破产救济”及“风险和过度交易补贴”。而“救市”这个词的语意更强烈，它在英文里隐含有放弃正在飞行的飞机跳伞的意思。
？？？？这个词只是到了最近一段时间才开始被普遍使用，而且在其现代语境里，还含有缺乏公平性和连贯性的意思。救市行动对那些因为自己更具有责任心而没有身陷困境，因而不需要被施以援手的人来说，显然是不公平的。那些遵守纪律，按规定时间安安静静坐到餐桌边吃饭的孩子同样也会感到很不开心。如果政府采取的是财政救市行动，那么最终为救市行动买单的其实还是纳税人。
？？？？救市这个词的使用通常情况下似乎还含有存在这样或那样的欺骗的含义。在父母给一个孩子加餐的时候，他们通常都希望其他那些遵规守纪的孩子不会注意到这个调皮的孩子得到了特别的关照。这个调皮的孩子会找一个牵强的借口来解释为什么在吃饭的时候没有好好吃的原因。父母一般都会当着其他孩子的面接受这个明显牵强的借口，为自己的行为寻找理由，并以此让大家相安无事。这种行为模式甚至有可能成为父母和被宠坏的孩子之间一种心照不宣的秘密约定。当那些遵规守纪的孩子看清了这种虚假之后，就会觉得自己受到了不公正的对待，在以后的活动中可能就会失去遵守规则的主动性。
？？？？当次贷危机迫使联邦储备局大幅度降低利率来保护那些濒临破产的公司的时候，他们的行动必须要能对这些最不负责任或者过于喜欢冒险的、濒临倒闭的公司产生极大的影响。降低利率给他们提供了资源，但这些资源不会像变魔术一样凭空出现。这些资源的一部分来自于那些靠基金收益生活的人，他们一般投资于短期货币工具，比如货币市场基金或者是储蓄账户，他们将会看到自己的收入在缩水。如果降低利率最终导致了较高的通货膨胀出现，那些拥有按货币方式计价的资产的人将蒙受损失，而美联储在整个过程中都没有提到谁将最终成为救市行动的受害者。
？？？？当次贷危机迫使联邦储备局在2007年12月启动其定期标售工具去救助那些濒临破产的存款机构时，它其实是再一次用其他人的资金去帮助那些不是很负责任的机构。尽管这次行动采用的是面对所有存款机构进行公开竞价的形式，但定期标售工具最终还是