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件
全部实行产权调换的情况下，原租赁关系应立即恢复。但要注意，这种新的租赁关系是重新
建立起来的，是在有条件的情况下，法律强制出租人与承租人建立的。《城市房屋拆迁管理
条例》第24条规定：“拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因
拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改。”例如，出租人某甲有平房两间，自
住一间，出租一间。房子被拆除后，拆迁单位用两间新房对甲作了产权调换，那么，甲仍应
将新房一间出租给原承租人，拆迁单位也有义务对原承租人作此种安置。
3出租房屋毁损
在房屋租赁期限内，房屋因不可抗拒的自然灾害，如火灾、山洪、地震或因人为的原因，如
失火、爆炸等，使房屋遭受毁损，合同的客体归于消灭，房屋租赁合同自然就告终止。
4在房屋租赁期限内，一方当事人依据法律的规定，强制解除合同
比如，因承租人使用房屋不当或改变房屋用途，出租人解除该租赁合同，既是合同的解除，
同时也是合同的终止。
5房屋承租人死亡
承租人是合同一方，既然合同双方中一方已经不存在了，合同也就不应该再存在了，合同关
系即应终止。与承租人同住的家庭成员或者符合条件的人有权续租是又一新的合同关系（属
于共同承租人的情况除外）。
第六节 房屋租赁合同纠纷的解决
解决房屋纠纷的方式有协商、调解、申请行政主管部门处理，仲裁和诉讼几种。协商是发生
纠纷的双方，本着互谅互让、团结和睦的原则进行协商，整个过程全由双方参加并自主解决
，一般纠纷不大，矛盾也容易解决的问题都采取这种方法。调解是在他人主持下，矛盾双方
经过谈判条件、讲明目的，达成共识。协商和调解处理纠纷的好处是，双方能心平气和地进
行
对话，最后意见达成一致时，双方也能积极执行，而且消除了误解，减少了日后矛盾的发生
。协商和调解中没有什么特别的法律程序。因这两种方式比较简单，本节不作重点讨论，下
面主要谈谈仲裁、申请行政机关处理和通过诉讼解决的方式。
一、仲裁
房屋租赁合同纠纷的仲裁，是指房地产所在地仲裁机构根据争议双方当事人在房屋租赁合同
中设立的仲裁条款或事后达成的仲裁协议，经当事人申请，以第三者的身份，对当事人争执
的事实和权利、义务关系，依照《仲裁法》和其他国家政策、法律、法规作出裁决的活动。
房地产仲裁是一种准司法性质的专门行为，这种行为不是司法行为，却具有司法行为的效力
。它既不属于人民法院对房地产纠纷案件进行审理的活动，也不属于房地产行政管理机构对
房地产的管理活动，而是处于当事人之间的居中地位，为解决当事人房屋租赁纠纷所进行的
仲裁活动。因此，仲裁机构在机构设置、仲裁程序以及其行为效力方面都具有准司法的性质
。
根据有关规定，对下列房屋纠纷案件，仲裁委员会不予受理：①人民法院已经受理或者审结
的；②涉外房屋租赁纠纷；③经过公证机关公证后发生争议的房屋租赁纠纷；④房地产管理
部门为一方当事人；⑤法律和法规规定由政府部门受理的；⑥违反房产管理法律、法规、规
章，应作行政处理的；⑦一方申请仲裁，另一方向人民法院起诉的；⑧超过诉讼时效的。
当事人申请仲裁，必须符合以下条件：（1）被申请人必须明确。被申请人是指房地产纠纷的
对方当事人。处理房屋纠纷，当事人双方都必须参加才能更好地解决纠纷，如果被申请人不
明确，纠纷也就无法解决。（2）请求要具体明确。只有这样，对方当事人才能答辩。仲裁机
构也才能查明事实，从而顺利解决纠纷。（3）申请的同时必须提供证据。证据是仲裁机关作
出裁决的基本事实依据，证据不足，或提供虚假证据，必然会影响裁决的质量和效果，甚至
无法作出裁决。（4）属于仲裁机构受理争议的范围。（5）必须是没有向法院起诉。房屋租赁发
生纠纷后，是选择仲裁还是选择审判方式解决纠纷，是当事人的权利，如果已经起诉，仲裁
机构就无权受理了。（6）无论是根据租赁合同中所订立的仲裁条款，还是发生纠纷后双方所
达成的仲裁协议申请仲裁，都应当提交房屋租赁纠纷仲裁申请书。申请书的内容包括：①双
方当事人的基本情况（姓名或名称、地址、法定代表人姓名、职务，如果是委托代理人申请
的，还要提交委托人签名盖章的授权委托书）；②案由；③案情；④证据；⑤具体请求事项
；等等。
申请仲裁的当事人，应当预交仲裁案件的受理费，案件仲裁结束后，连同其它办案费用，由
败诉一方负担。若双方当事人互有胜负，以上费用按双方责任大小分担，如果纠纷经调解解
决，由双方协商负担。
二、申请行政主管机关处理
行政主管机关是房屋租赁的主管部门。我国实行国家统一领导，分级管理的原则。其机构的
具体设置是：
国家建设部设房地产业司。全国的房地产业归国家建设部管理，内部设有房地产业司。司下
设立：综合处、住宅发展处、房地产综合开发处、房地产市场管理处、房地产管理和房屋维
修处。建设部同时还设有住房制度改革办公室，室内设有住房制度改革指导处和住房制度协
调处。
地方政府设立地方房地产业管理机构，贯彻执行国家的房地产业政策。按行政机构的设置相
应设立如下房地产业管理机构：（1）省、自治区、直辖市、省建委（建设厅）下设房地产管理
局
。（2）市人民政府、地区行政公署及自治州人民政府建委设房地产局、处。（3）县（县级市）人
民政府建委设立房管所（站）。地方各级房地产行政管理机构，既受同级地方政府的领导，也
受上级房地产管理机构的业务指导。各单位自管房产机构既受本部门的行政领导，也受所在
地政府房产部门的业务指导。房屋租赁纠纷，当事人愿意接受房地产管理机关的处理时，应
写出申请书，申请书内容要明确、具体。其要求与仲裁申请书大致相同。程序也基本一样，
对行政机关的处理不服的，可申请上级行政机关再行审查、重新作出处理。上级行政机关若
发现下级行政机关的处理有事实不清，处理不公或有违政策、法律的，有权撤销原处理决
定，自行作出决定，或责令下级行政机关重新作出处理。
三、诉讼
当事人双方如果在合同中设有订立仲裁条款，或在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直
接向人民法院提起民事诉讼。法院认为应该受理的案件，应立案审理。对于经过行政机关处
理的纠纷，当事人不服的，可根据不同情况，向人民法院提起民事诉讼或行政诉讼。根据房
屋租赁管理情况和行政诉讼受案范围的规定，导致行政诉讼的有如下几种情况：
1因承租人擅自转让所租房屋，行政机关给予罚款的；
2对产权不明的房屋，出租人在征得房管局同意时出租的；
3行政机关越权作出决定的；
4当事人要求办理房屋租赁注册手续，而主管机关不办理也不依法答复的；
5承租人要求房管机关责令产权人加固危险房屋，以保证人身财产安全，而房管机关置之
不理的；
6出租人要求房管机关依照行政法规，针对承租人利用承租房屋从事非法活动的情况，终
止
房屋租赁合同。如果主管机关认为需要处理，并以行政决定方式责令承租人终止承租权，而
承租人对该决定不服的，就可以他物权受到侵犯为由提出行政诉讼。
提起行政诉讼或民事诉讼，都必须有明确的被告，而且还必须是属于受诉法院管辖。在行政
诉讼中，要注意，经复议的案件，复议机关维持原行政机关具体行政行为的，作出具体行政
行为的房屋行政管理机关为被告；复议机关改变原具体行政行为的，改变行政行为的复议机
关为被告。共同作出同一具体行政行为的房屋行政管理机关是共同被告。由法律法规授权的
房屋行政管理组织所作出的具体行政行为，该组织作为被告。例如，城市房屋拆迁管理处是
政府成立的、专门负责房屋拆迁的行政组织，它作出的决定，在性质上也属于行政行为，可
以作为行政诉讼的被告。
行政诉讼的时效，根据规定为：“公民、法人或者其他组织直接向法院起诉的，应当在知道
作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有规定的除外。”行政诉讼时效的最长期限
是1年，从知道有权提起行政诉讼时起算。
民事诉讼的时效，根据《民法通则》的规定，一般民事诉讼时效为2年，有几种特殊情况的
时效为1年。其中，房屋租赁中，承租人拒付，或者延付租金，出租人起诉请求人民法院予
以保护的时效为1年。所以，房屋租赁合同中，凡因承租人拒付、延付租金而引起的诉公，
出租人一定要牢记其诉讼时效为1年，超过1年起诉的，法院若查明，此前出租人明知自己的
权利受到侵犯而不主张，那么，出租人就丧失了胜诉的权利。我国民法中规定的最长诉讼时
效为20年，在这20年中，尽管出租人不知道自己的权利受到侵害，超过20年的，法院也以超
过时效来处理。
当然，诉讼时效中还有中止和中断的情况。《民法通则》第139条规定，在诉讼时效期的最
后6
个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，为诉讼时效中止。从中止原因消除之
日起，诉讼时效期间继续计算。诉讼时效中止的法定事由如地震、台风、水灾