按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
团的消解。戴着有色眼镜解读往往如此，即便数据当头，仍可自说自话。不管是从学术上还是从政策性上，这样的解读究竟有多大的价值？
笔者很怀疑，那些以市场面目示人的学者是否真正在为市场说话。他们通常对于房地产行业的官商勾结的灰色链条视而不见，对于公布房价成本痛心疾首，对于房地产的暴利不是避而不谈就是矢口否认，对于被曝光的房地产商与银行内部员工联手的虚假按揭、循环贷款案件视有如无，对于民众集资建房嗤之以鼻――连市场起码的法制化与公平竞价的条件都不想涉及，侈谈房地产市场化的目的大约只是为了掩人耳目。此次财政部公布的利润率为，由于并未同时公布房地产商的名单与项目所在地，这一利润额只具有一定的参考价值。在中部某个小城市的地产项目这样的利润已经算高，但是比起北京、上海等特大城市核心地块的房地产项目则是小巫见大巫，尤其是在土地招拍挂之前拿地的房地产商，据上海房地产业一资深人士向笔者透露，其利润不可能低于50％。如果上海2006年三季度房价可以同比下降，难道其他城市比上海更市场、更能满足购房者的需要？其实原因很简单，就是上海的房地产在严厉整顿之下，成为一个相对更能反映本地基本需求面的市场。上海人的平均薪酬有多少，房价就应该与之相适应。
为房地产业暴利辩护者老拿真实需求说事儿。真实需求没有错，问题是，要反映国内房地产业的真实需求，必须对宽泛无边的需求进行约束。房地产业反映的是哪些投资者的需求？如果中国的房地产业向世界投资者开放，那么，中国的房地产业对应的就是世界投资者的需求，而不全是中国民众的需求，甚至国内的需求会被国际游资所覆盖，中国房地产业因此成为外国炒房团的热土。2005年房地产热钱的规模，在高峰的时候根据统计数额达到200亿美元，这还不包括地产基金及对于地产项目的债权投资。幸而在调控过程中，这一趋势已初步得到遏制。
还应追问的是，有多少腐败资金借房地产业漂白？胡鞍钢根据政府部门公布的查处情况，概括为10类系统性腐败经济损失，仅1999－2001年期间，这一损失平均每年占GDP的。2005年中国GDP总量是17万亿元人民币，经济增长部分是万亿元人民币。腐败资金规模，按照最保守的GDP的10％计算，应该是万亿元人民币。这些资金的主要部分投入到房地产市场，那些大大小小的腐败官员在迈阿密、北京、上海各买上一套房，就足以支撑中国的房价高悬于天，谁能说这反映了民众的真正需求？王石“正因为大部分房子被富人买走所以房价才高”的言论，倒是一语中的。而更能体现房地产业权贵市场本质的是，连本应起社会保障作用的经济适用房都成为权势阶层的投机砝码，低买高卖。
一个健康的市场最后所得到的必定是均衡价格，并且自然形成消费市场从高到低的梯度分布。一旦某个市场不顾当地的工资物价水准长时期高高在上，这个市场是不是真正市场化的市场无疑将打上一个大大的问号。
有时市场化幌子不过是为了固化行政力量对资源的垄断。譬如，当土地、上游产业定价权以及对于消费者的引导权都操纵在政府或者官商手中，那么这些人就理所当然成为市场唯一的决定力量。由此推导出的结论只能是：此轮宏观调控对房地产之所以成效不彰，并非市场经济规律或者宏观调控手段失灵，而是在深层次上遭遇强力抵制。垄断市场与权贵市场不除，房地产业不可能迎来真正的市场化时代。
附记：房地产陷入行政调控与伪市场化漩涡；成为夹心饼干受罪的是普通消费者。（2006…11…08）
楼市“限外令”等于一张废纸？
工欲善其事，必先利其器。国外投资客正在以打磨得雪亮的投资工具，试图在中国楼市拔得头筹。
尽管建设部、商务部、发改委等六部委出台了旨在堵截外资豪赌中国地产的171号文件，但目前披露的外资投资人民币地产方式给他们上了生动的一课，试图以调控国内钢铁等产业的方式封堵境外资金投资，恐怕很难获得令政策制定者满意的效果。让打赌人民币会升值的外资退出中国的房地产市场，中国的官员们必须尽快学会现代金融理念与投资工具，这样才能旗鼓相当，不至于输得太难看。
英国《金融时报》报道了一则案例，证明国外资金仍垂涎于中国楼市。一家总部位于爱尔兰都柏林的公司Shanghai Vision，在上海拥有多处“购房出租”地产项目。其客户有2/3是企业家和金融界人士，包括JP摩根伦敦办事处负责全球股票自营交易的副总裁罗德？罗德里格斯，他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。
为了绕开中国的严格规则，Shanghai Vision在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6％至7％的年租金收益率。从本质上来说，此等机构并不拥有现金，而更像是一个项目中介，他们在项目与投资客户之间牵线搭桥，投资者可以通过汇丰与中国银行等多家银行申请按揭贷款。如此一来，六部委171号文中费尽心力制订的有关境外机构和个人购买自住、自用商品房必须在华居住或者学习满一年且采用实名制等政策几乎等同于一张废纸。中国政府千辛万苦地压低房价似乎只是为了压制国内投资者，让他们给境外投资者腾出更大的获取利润的空间。各金融机构同时扮演了输送炮弹的角色，其中包括了中资银行的境外分支机构。商业化银行受利益驱动提供按揭并无大过，但这反过来说明，即使是中资银行，在收益面前也不会无动于衷。
境外投资者不仅通过世界资金来博弈人民币升值，并且像狐狸一样灵活地利用投资所在地的政策为己所用：与欧洲国家动辄25％左右的年租金收入税率相比，中国的月租金收入税率为5％；如果在五年之后出售房地产，就无需交纳的营业税，只要缴纳20％的资本利得税。如果投资者在英国定居，那么在中国缴纳的税款可以进行抵扣。虽然从表面看来，投资者风险极大，但太多的此类投资者集聚起来，将人民币汇率盯在高位上，几乎被烤焦。
上世纪90年代，政府部门为了刺激中国楼市的发展，未顾及境内需求与土地供应状况，对外资投资中国房地产业采取了一系列优惠政策，这是犯下的第一个过失；如今昧于现代投资理念，试图以一纸文件用行政性手段扼制国际资本市场的现代投资术，这是第二个过失。
事实上，从中国加入WTO以来，人民币资产已经在世界范围内定价，相当于小河之水注入了大河，流动性远超过封闭时代的人民币及人民币资产面临着全新的课题。由此带给我们的挑战是，人民币及人民币资产也提供了国际投资者一个新的对冲手段，如他们在做空房价相对稳定的欧洲房市的同时，做多以欧元及英镑衡量相对低廉的中国房产，内外形成落差，只要筑起个大坝就能发电、就能赚钱。这才是国际投资客能够兜底中国楼市的真正原因。
中国人民银行货币政策委员会委员樊纲在《华尔街日报》撰文指出，人民币年升值超过5％将开启“潘多拉之盒”，导致中国数百万人失业。此言有现实考虑，不为无据。但中国政府面临的同样紧迫的任务还有尽快学会现代金融理念和手段，否则，一个魔盒的关闭总是意味着另一个魔盒的开启。（2006…11…10）
看！韩国房地产这面镜子
因为大力抑制房价政策收效不大，韩国副总理权五奎2006年11月15日代表韩国政府“向无住房平民表示歉意”，建设交通部长官秋秉直、青瓦台（韩国总统府）宣传首席秘书李百万和青瓦台经济辅佐官丁文秀向总统卢武铉递交辞呈。青瓦台发言人尹太瀛宣布，虽然此次由他们主动请辞，但实际上却属因政策失败问责性撤职。很明显，这不是因为官员良心发现，而是问责制的威力使然。
这几位官员中，秋秉直未与有关部门妥善协商就公布新城市建设规划，使得一项原本为了抑制房价的措施被市场理解为对楼市的天大利好；丁文秀总管青瓦台的房地产政策，竟公然宣称“我不是房地产专家”以图卸责；而李百万虽然在官方网站上发表“现在买房将来会吃大亏”的文章，自己却从银行贷巨款购入房产而尝到甜头。如此失职渎职的官员不辞职谁辞职？韩国此轮房价飞涨起自亚洲金融危机之后，当时韩国房价下跌近一半。
为扶植建筑业，拉动经济增长，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，此举虽然成功搞活韩国房地产市场，却助长了房地产投机，从此一发而不可收拾。据韩国国税厅对首尔等9个房价暴涨地区的调查显示，2000年1月至2005年6月的五年半时间内，上述地区公寓的平均售价上涨了倍，而同期韩国国内生产总值平均每年仅增长4％～5％。韩国政府对于房地产业拉动经济的厚望，国人并不陌生。
韩国房价暴涨有几方面原因。首先，政府对民众消费心理认知有误。韩国人与中国人一样热衷于购买不动产：一项问卷调查显示，90％的受访韩国人表示，如果有剩余资金他们愿意投资房地产。这样的心理是滋生高房价最适宜的土壤。
其次，人口过分集中，韩国房价最高区域在汇聚了韩国人口1/4的首都首尔。目前，在首尔部分地带，房价上涨率最多达到通货膨胀率的７倍。
另一方面，大量投资不动产也显示出韩国国内货币流动性过剩，人们对于货币的信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。房价与房租远不成比例，证明更多的人购房并非出于居住所需，而是出于投资的目的，一如中国某些大城市曾出现的情况。
更重要也更相似的地方在于，韩