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第三，政府对于房地产中介监管不力，主要表现在无法防止房地产中介向“类金融机构”模式拓展。
资金是高歌猛进型中介机构的命门。光靠赢利所得无法支撑创辉租售等中介机构的急剧扩张，业内对此模式早有预警。在资金链紧张的情况下，中介机构只能靠挪用客户资金等方式大力扩张，背后有金融运作的蛛丝马迹存在。
如中天置业的蒋飞成立了深圳市中天长盛担保有限公司，用自己的担保公司给客户做二手房交易按揭的担保，轻易将保证金甚至是房款转入自己的账户，在20天左右的转账过程中，可以零利息挪用客户的资金。这样一来蒋飞得到的不只是房产交易中介的利润，而且还有金融担保等收益。而创辉租售则是在大力扩张的同时寻找风险投资，争取在最短的时间内实现上市，以打通资金瓶颈。可以很清楚地看出，这些中介机构溢出了实业或者交易中介的赢利模式，而转向金融赢利的灰色地带。
我国虽有2007年上半年由建设部与央行联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，以防止国内房地产经纪机构占压挪用交易资金。深圳也早在2006年底就出台了《深圳房地产经纪行业管理办法》，规定通过独立的第三方监管房地产交易资金。但由于政府没有强制一定要通过“专用账户”划转交易结算资金，银行具体的监管细则迟迟没有制订，导致资金由第三方监管成为一纸具文，由中介机构内部划拨操作，甚至划拨到高管的个人账户上，孕育了卷款逃逸等恶性案件的温床。
2005年有北京佰家事件，2006年有天津汇众事件，2007年有深圳中天置业事件，2008年年初，则有创辉租售事件，可见中介机构的乱象并非始于今日，如果不进行有效监管，也不会落幕于今日。
为今之计，一要严加监管，坚决落实二手房交易款的第三方监管制度。
二是让房地产市场进行软着陆，留出产业整合的时间，由合规守信的中介公司并购经营困难的中介公司，由有实力有发展前景的大房地产公司并购小房地产公司，或者留出破产整饬资金的时间，才能最大限度地减少社会成本，减少无辜购房者与员工的损失。（2008…01…21）
房价股价、大小房企一荣俱荣一损俱损
有人认为股市该救而房价不该救，有人认为股市、楼市都不该救，这种看法失之偏颇，作为投资品种，房价股价适用同一个风险收益规律，一荣俱荣、一损俱损，只救其中一个落水者的愿望，只停留于想象中。
从2007年下半年以来，股市楼市几乎同步进入调整期，相比而言，股市遭到腰斩，调整幅度更大。但楼市的下跌较为隐蔽，国家发改委、国家统计局7月21日发布的统计数据，2008年2季度70个大中城市房屋销售价格上涨，于是很多人把呼吁救楼市或者稳定楼市者拿来痛贬一顿，以出心中之气。其实楼市下行比较明显，典型的就是交易量下挫，资本市场的交易量是投资者信心的直观标志。
楼价与股价的上升决定于经济周期，当经济处于景气上行周期时，资产品价格上升，随着全球金融格局的变化，货币滥发成为市场常态时，经济景气中后期往往是资产品价格最高的时期，之后泡沫大崩溃，经济掉头直线向下，所有的资产品价格随着宏观经济走势下挫，等待另一个经济景气周期来临，周而复始，没有穷尽。典型的是1929年、2007年，美国楼市与股市就是难兄难弟。
有人拿出中国股市与楼市的价格周期说明两者没有正相关关系，这是误解。我国股票与房地产市场刚刚发轫，都处于起始阶段，一切取决于政策的力度，与经济景气周期关系不大。事实上，从大周期看，中国经济都处于上行过程中。从1998年的房地产住房制度改革，到2003年以房地产业化解SARS紧缩期，我国的房地产领域政策造成自住需求与投资需要的叠加效应，使房价直线蹿升。而期间股市则经过几轮调整，这应该说是股市与楼市的资金释放周期不同。
经济下行周期，房价与股价不可能成为跷跷板。抓住经济下行周期的机会，政府能做的是改变市场结构加强基础制度建设，行业实现优质企业对劣质企业的并购重组，使行业奠定长远的发展后劲。
打个比方，经济下行周期是行业的排毒周期，清除出一些不具备专业性的、不具备优良管理基因的企业，而使能够经受严冬的企业脱颖而出。巴曙松先生认为，房地产紧缩周期处于中场，紧缩周期对优质房地产企业是做大的机会，那些冷静而理智的注重房屋的品质、注重销售的创新融资的创新、具备稳健的财务结构、对整个市场的波动保持敏感、不对这个行业保持狂热的房地产企业将成为市场赢家。
谁都希望如此，中国房地产业毕竟需要健康而长远的发展。但情况有可能并不让人乐观。
强汰弱、优胜劣，需要机制保证，这方面在机制上存在缺陷。首先是区域市场分割明显，我国林林总总数千家房地产企业，最大的万科市场占有率有限，一些房企由于与当地政府、银行等密切关系，是区域市场的强势企业，甚至是当地政府的小金库。要突破地区的诺曼底防线绝非易事。
其次，不管大小房企，资金链都处于比较紧张的状态，房地产板块的上市公司的现金流充分说明了这一点。此时如果有市场融资渠道，上市公司会得到民间资金的支持，这一渠道并不通畅，大小房企都有出售地块与项目公司的情况。只有天生具有大股东资本优势和较为通畅的融资渠道的国有房企可以摆脱调控之拳，在土地交易市场趋冷的情况下，国有房地产企业颇为活跃。如中粮地产一举成为国内一线的房地产开发商。房地产市场不是大企业驱逐小企业，反而呈现国企扩张地盘、民企收缩地盘的态势。
房价股价、大小房企，一荣俱荣一损俱损，前者是投资市场的规律，后者则是我国特色，房地产并购重组向何处去，值得密切关注。（2008…07…30）
第二篇第一章 土地真相
应先问问国土资源部门土地审批之责
土地制度是房地产市场的总阀门，土地制度背后是产权归属、土地收益分配等一系列根本问题。套用一句话，土地是纲，纲举目张。
毫不奇怪，我们看到政府调控房地产着力于土地调控。我国土地审批制度2007年底再次发生重大变化，国土资源部发出通知，对我国城市建设用地审批方式作出重大调整：此前由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施，城市政府具体实施。这一通知是国土资源部落实2006年8月国务院颁布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》所制
订的配套实施细则之一。
该通知被普遍解读为省级政府从上报材料的“二传手”成为“责任人”，从土地审批流程上的“小伙计”成为“大掌柜”。但这样的解读是粗忽的，实际上，省级政府汇总之后仍然有待于国土资源部审核、国务院批准，所不同的是加强了对省级政府的问责制。此番权力下放，国务院特别强调了“权责一致”和“严格问责制”，一方面赋予省级政府审批权利，另一方面强化其责任，内在含意十分清楚，即建立审批与监察两条管理路线：一方面将土地一级市场的审批权力由市县政府上收至省级政府，改变过去地方政府违规大量占用土地、透支土地收益的混乱状况；另一方面由国土资源部进行土地垂直管理，专司监察之职。
加强监察与问责早有先兆。2006年7月，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，批准设立国家土地总督察办公室，并由国土资源部向地方派驻9个国家土地督察局，就是试图最大限度地摆脱地方政府的掣肘，以垂直管理方式恪尽督察之职。
从公共管理上来说，责权明晰就是各部门管理功能归位，是必要而切实之举，也是问责制落到实处的前提，否则，所谓的问责就会重复以往的抓典型老路，郑州违法批地建大学城这样剥夺农民利益的东方芝加哥梦魇必然会重新上演。但责权明晰的前提是责权均等，此次虽然在土地一级市场与土地监察方面基本问题厘清了两者的关系，但对地方政府的严厉问责制并未给予监察者本身，这有可能导致管理架构的失衡，最终同样使问责制落空。
该通知没有从根本上解决政府从土地一二级市场中所获得的巨大经济激励。地方政府对土地财政的依赖向来被重点关注，被认为土地财政发端之源。
引用一组数据。2 0 0 5年全国财政收入首破3万亿，属于地方财政的“土地出让金”达5 5 00亿元，是前者的1/6强；相当部分地方财政的各种预算内外土地收入比重在50％以上。土地出让金最早源于1987年全归地方的“土地使用费”，1988年改为中央与地方5∶5分成的“土地使用税”，1989年先是变为中央与地方4∶6分成后将中央比例降为32％，1 9 9 2年改为中央分享比例仅为5％的“土地出让金”，1 9 9 4年至今更是将其全部划归地方。1990年的土地出让金仅为亿元，到2002年已高达亿元，1992年至2003年累计收入为1万多亿元，其中2001年至2003年的累计收入为9100多亿元，到今天为止累计突破2万亿早已没有悬念。由此，相当部分县、市用于基础设施投资的财政资金中，60％～70％来自土地出让金也就很自然了，地方政府也有足够的激励寻找级差地租。
作为补救，2006年年底中央政府对土地出让金等制订新规，在建立地方公共财政方面跨出重要一步。《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍；为避免部分地方不能足额�