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的商品住宅集中在外环线以外区域。不过，外环线以外的房子需求并不大，2004年的价格反而出现了下跌。上海市中心区域和郊区房价的天壤之别就解释了为什么上海平均房价看似不高（6385元），但老百姓的真实感受却是：在可接受的城市生活居住范围内，房价上涨让人无法承受。
到了2005年第一季度末，数据显示，上海内环内、中内环、中外环、外郊环、郊环外的成交均价每平方米分别为16419元、11493元、 8085元、6505元、4724元。上海市区如此高昂的房价绝非上海本地居民的需求所推动的。按上述价格计算，一套100平方米的商品房，上海市平均房价约为64万元，市中心内环线以内达160万元，内中环线100万元，中外环线70万元。只有在外环线以外，才能拿到所谓的平均房价。上海市2003年人均可支配收入是14867元，2004年为16683元，二者平均为15775元。如果以一个家庭3人计算，收入总计47325元。简单假设收入水平和房价不变，这个家庭要在内环线内购房，不吃不喝不行动，需要33年；在内中环线买房需要21年；在中外环买需要14年多；在外环线之外，还要13年半至7年。如果考虑用50％的家庭结余收入购房，那么购房年限几乎要再长一倍。这听起来十分离谱。正常的上海居民由于支付能力的原因，更可能是选择中外环线附近及以外而又交通便利的区域购置新房（但也不会出去太远，否则人们不认为自己是住在上海市）。因此，上海市中心的房价绝非由当地居民需求所主导，而主要是由外来投机的游资所推动的。
市中心的房价带动了外围的房价，许多有闲散资金的上海居民也受到房价上涨的鼓舞，投入了一部分资金购房，但是他们投资重点是市中心以外的中档住房。这部分资金也对房价起了推波助澜的作用。房地产泡沫对国民经济的负面影响是严重的。房价持续过快上涨，会导致价格形成机制的扭曲，增大了行业风险，阻碍了产业结构的优化调整，对国民经济和大众生活的伤害是深刻和长远的。
發表於 2006/12/09 11：29 PM
2006/12/09
由德隆观察中国企业所面临的挑战
2004…12…30 郎咸平
大家记得德隆三支股票的走势是大幅度下跌的，产生的意义，从媒体上可以看到几个结论，包括资金链的短链、恐慌性抛盘、被各家券商等机构强制平仓，根本的原因是德隆通过类金融控股公司的发展而进行时务的多元化经营。德隆的经营模式，可以通过这一类图形可以看到，产业资本在左边，金融资本在右边产生了最大的民营企业。可是当你拆借了金融资本，反而促成你一味的做大，大家可以看到，德隆做的实业有水泥、重型卡车，金融有信托、证券等等。这是错误的结合。到最后你可以发现不是变卖资产就是要寻找投资人挽救危局，目前450亿的资产，欠别人的减下来之后，你可以发现净资产不到20亿，这样小的民营企业通过金融资本的结合，最后也还是昙花一现。
企业进行多元化的目的是什么？就是要业务互补、分散风险，以求稳定的现金流。我希望以三个案例解说。
先看一下唐万里是怎样说自己的公司，他说德隆今天的问题，在于投资长中短期的配合不好，资金回收慢回收难，突然之间造成了周转不灵资金链断了。德隆注重的是产业和金融界的互补，我想通过下面几个案例简单的说一下，这几点德隆都做不到，原因在于你要进行多元化的产业，你的水平是不够的，除非是精心设计的多元化企业，不然我不认为我国的民营企业家有能力应付如此大规模的多元化经营。
以通用电器为例。大家看这个图形，我打了两个圆圈，黄色是通用电器的利润趋向图，这个利润趋向图可以分为两类，一个是短期的，蓝色线，一类是长周期业务，红色线。对GE来说，长短期配合的非常好，请看最右边，01年当短期业务碰到困境时，长期业务成长，二者抵消的结果，让该公司加总后的盈利是稳定上升的。最左边的圈圈可以看到以短期业务的上升弥补了长期业务的下跌。正是这种互补，造成了整条曲线的稳定上升。要使长短期达到如此高的互补，要极高的水平。民营企业家是如何成功的，就是找到一个专业切入口，找到一个好的机会，突然发起来的。管理水平是欠缺的，仅仅凭过去成功的经验，再加上自己的悟性，能够做到这一步吗？这才是多元化经营的水平体现。
以中信泰富来说，他的投资策略值得投资界的注意，德隆的错误在于投资大规模一举进去，通过自己的金融公司得到大批的贷款，尽量收购自己能够收购的企业，美其名为产业整合，包括水泥等等，但是如此大规模的投资，使回收期太慢，使周转不灵了。我们看中信泰富，各位可以看到有三条主轴，这是资金回笼期。看到三个非常长期的资金回笼期。这是一个大项目的投资，需要多年才能收回资金，可是各位看一下，这三个线条中间都是隔着三年，每当我要从事一项投资时，我投资完了等三年，再做第二个大投资，等三年再做第三个大投资，把投资拉开才能降低风险。德隆有拉开吗？德隆的发达是这二年突然起来的，投资节奏德隆没有把握好。
达到长中短期的节奏配合，这是企业多元化经营的关键。GE长中短期配合的非常好，而中信泰富把投资时间拉长，这对企业的经营非常重要。他们所注意的是产业间的互补，是跟金融的互补，在这里我还要说一下，德隆连产业互补都没有做好，因为产业互补不是这么容易做好的。以和记黄埔为例，有七大行业，包括地产、港口、通讯、金融等等七大行业，我把这七大行业每一个行业单独拉出来，算出每一个行业的利润成长率，因此在图上我找到七条彩色的线，这个线看起来乱七八糟，这个就是产业的互补。为什么？分开来看七个行业，利润成长率是…250到200，各位知道如果企业增长率到…50％，那就没有希望了，如果到200也不能骄傲，因为那时你的精力已经分不开了。七大行业交到各位手中，怎样做好横向和产业间的互补呢？以和记黄埔为言，七大行业取加权平均数，我们发现利润成长率从…5％到20％，如果是这么一个企业交到各位的手上，就可以高枕无忧了。有80％的机会，该公司的利润是正的增长，但是再增长也不会超过20％，有20％的机会这个企业的利润是负增长，但是再负也不会超过…5％，可是告诉各位，要做到资产组合达到如此漂亮的话，那是需要水平的，需要做良好的企业间横向产业间横向互补，这不是靠拍脑袋出来的，必须经过精心设计和精心计算出来的。
各位都是经营企业的高手，我们自己静下心想一想，我国企业家能做到如此精密的计算吗？还是拍脑袋的投资？如果是后者的话，我非常担心了。如果是按照拍脑袋按照悟性投资，资本投资加上的话，就是加速企业的灭亡，造成我国资源的浪费。我不认为我国适合把产业资本和金融资本结合起来，还不到这个时候。
我们现在发现资本充足的问题，这是非常复杂的金融控股图。还有财务杠杆风险问题。
还有金融风险问题，金融母公司常常会拿一个资产，可能是一个不值钱的资产，卖给上市公司，然后上市公司拿这个资产到金融控股母公司抵押，通过土地的买卖或者资产的买卖转到金融控股公司里，这也是为什么97年亚洲金融危机时，亚洲各国包括印尼、泰国虽然金融子公司倒闭了，上市公司倒闭了，可是资金已经通过资产的转让而回到大股东的手上，所以大股东毫发无伤，但是代价是纳税人来付的。这是金融控股公司的弊病，全体社会由税收对问题进行补偿，而不是金融控股公司补偿，这个问题要注意。
资金违规进入高风险市场的问题。我们可以发现，控股子公司之间的关系复杂是不可想象的，而且资金流盈利性也是不可想象的，因此到最后你会发现金融监管当局对这一类型的公司，无力监管，因为资金到处流动，甚至很多公司的信息不需要披露，只有上市公司担保才需要进行信息披露，但是百分之九十多的公司信息不需要披露，最后资金流向我们不知道，出了问题是由社会纳税人来承担。
最后一幅图，也是我在国内批评比较激烈的，做金融不是这么容易的，绝对不是拍脑袋可以成功的，可是金融控股公司走到最后会发现真正的决策人是某某某某总公司，是一家产业或者制造业的老板来控制属下的金融子公司，他的认证资格在哪里，懂不懂金融，我们的结论是不懂，由一个不是金融的专业认识来掌管金融子公司的运作，对我们社会来说有极大的风险。
很快的我把德隆的故事说完了。我想把今天要表达的，给各位做一个总结。
我们谈德隆的问题，常常会说你是天下第一庄，股价大跌，这都是表面现象，真正的原因是资金链断裂。德隆整个的战略，金融和产业的结合，是真正的元凶。我为什么如此说呢？因为一个企业要经营好的多元化发展公司，必须要掌握好中长短期的发展节奏，而且要做好产业的互补，否则产业的断裂是指日可待的。配上金融资本之后，金融资本的存在会加速产业投资，可是如果不是精心设计多元化产业的话，而且社会监管不力，最后的问题是由社会纳税人来承担。我建议我国严格限制产业资本和金融资本的结合，金融资本必须独立的运作。
谢谢各位。
發表於 2006/12/09 11：32 PM
2006/12/10
专访郎咸平全文： 由腐败铁三角所控制的中国
路透社周一在上海专访郎咸平全文：
在当下中国，腐败势力是中国经济发展的真正瓶颈，也是社会不和谐的主要原因。在某些西方媒体眼中，对这次胡温政府