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番禺是新开发区域，这二个区域地方非常之大，难以炒作。北京呢，这个北京阿是特别有意思的一个地…方。今天我有多少时间讲课？（笑）我要把时间找对，多讲了不好意思。（笑）这个北京阿，他是二环、三环，没有一环，四环，这么环下去的，我有时候挖苦北京市，怎…么搞这种环呢，莫名其妙，现在搞到七环了，八环就把天津搞进来了，（笑）十六环就把山东搞进来了，（笑）把全国都变成北京郊区了。（笑）他这个环状的东西呢，让…你很难炒作，虽然环有很多的缺点。而且北京市他特别有意思，他领导意识非常强的，北京市可能交通堵塞的原因，几环交流道出来的地方发现不对，下一个出口下来就不…会有交通堵塞了，非要从这个道口下来，很奇怪的。北京市的交通堵塞跟规划不善关系非常大的，搞这个几环。这个几环特别有意思，你问北京老百姓，想不想住在市中心…阿，他当然想住市中心了，是天安门，（笑）那是国家领导人住的地方，不是老百姓住的地方，（笑）你要住天安门阿，没有人要住那里的，想也别想，住王府井，那也不…行。那住哪里呢，北大清华那一带，或者亚运村，或者工人体育馆那一带，那是肯定没问题的，四环、五环之外，那是很大的一个区，北京市是很大的一个地方。在墨尔本…呆久了以后呢，回到北京你很不习惯，吃个饭都要
1个小时才能到，而且都是塞车，太大了，去任何地方，包括上个厕所，都要1个小时。（笑）在这个地方，这么大的区域，你怎么炒作，你看还是不行。
因此应了我的一句话，大上海地区是最好炒作的地方。你去问上海人阿，你喜不喜欢住在南京西路啊，以及淮海路阿？我不知道你们这里有没有上海来的，上海老百姓最喜…欢住那个地方了，上海人特别可爱，有钱的上海人可能在郊区，浦东或虹桥那一带，买个豪华别墅，他还是要在南京西路、淮海路买个小公寓住着，他就是这个心态，他这…么样的一个想法没办法的。要不要住南京西路啊，他高兴的很，淮海路呢，没问题。那个区域阿，土地供应极为有限，当然目前还有一大块地没开发呢，那就是周正毅的地shy；，（笑）要开发搞成一个什么雕塑公园，在南京西路附近。他那个土地供应非常有限，而且楼盘很少，而且上海人都很想住这里，叫内环区。由于这种特殊的现象在，所以…呢，他可以用少量资金，据我们判断，几亿元就可以撬动上海的房价。
他做法是这样子的，我们发现，整个上海房价走势图呢，跟2003年国际炒家炒作香港H股是非常类似的。香港的H股什么意思，就是国内到香港去上市的叫H股，国内的很多国营企业是H股。我们看他们当时怎么炒H股阿，就是国外的机构投资人呢，联合起来炒作。各位回头看一下阿，中国人侵略别的国家的时候，都是单打独干的，国外呢都是八国联军，当时在清朝的时候他八国联军…，到今天他中华人民共和国，他一样八国联军，你看他炒房地产，他炒H股就是这样的。当时在2003年4月1号前后，当然我有一个理论，那就是，国际炒家联合操纵的结果。讲了这话，我要找证据。当时香港的规定呢，机构投资人持股量在10％以上才需要披露，10以下不需要披露，我看资料发现，我没有看到国际炒家、国际投资人炒股，难得我的理论是错的吗，不可能，我不会错的。突然到了2003年4月1号，联交所来了突然一个命令，5％以上都要披露。你看吧，都在10～9％之间，最多的时候，摩根大通、摩根斯坦利呀，都在里面，你想像的到的国外投资机构都在里面。摩根还有几笔控制的比较好，9。99，（笑）10％要披露，9。9…9不需要披露，就这么干的。
这些人怎么炒呢，我拿马鞍山钢铁阿，国内的一家国营企业，来给各位举个例子。我们发现阿，马鞍山钢铁是大通以及汇丰银行，还有一个叫联合资本公司几家联合炒作的…。怎么炒作呢，摩根先进来，大量收购股票，使他的持股量一直上升，可是发现股价阿，他没有变动，很稳定。他大量收购，但速度很慢，不在市场造成任何压力，没有谣…言。收购量上升，股价不太变动。到最后由谁来拉他股价呢，就由汇丰银行以及联合资本二个公司，突然进来，大幅拉抬股价，然后在最高价位，三家公司一起套现离场，…股价大跌，然后把中小股民圈进去。这是马鞍山钢铁，换一家呢，说不定由汇丰银行先做，然后摩根大通再后面接盘，就这样子，相互合作，所以大家都不会被套牢，不像…我们中国的庄家，还被套牢的，你说傻的。（笑）要使坏的话呢，就要跟老外学，联合炒作才行。
这个现象给我们一个很大的震撼，所谓的联合操纵竟然在上海的楼市一样上演。我们回头看个历史资料，在2002年的时候呢，尤其2003年初，大量进来，大量收购内环的房子，房价没有太变动。我们找不到具体的资料，它不是股市，没有披露的义务。但是我们走访了很多内环地区的房屋代理，根据他们的…说法，有很多的机构投资人进来，成批成批的买。到了2003年底，开始拉抬，从年底到2月份，短短2～3个月的时间，拉抬近30％，从2004年下半年，楼价大幅上升，跟H股走势非常类似。到了3月份、4月份，达到历史高位，怎么样呢，应该是和H股一样，一起套现离场。
我和各位讲阿，中央政府在做决策的时候阿，很多时候，会还没开完，外面都知道了，（笑）宏观调控这个思维阿早就知道了，很多人晓得，可能我不晓得吧，但很多人都…晓得。所以在宏观调控政策没有出台之前，全部套现离场。然后宏观调控政策一出来，一刀砍向谁呢，接盘的上海老百姓，国际炒家呢他们比你先走，这叫什么各位知道吗…，技不如人。真正的想砍到他们，没砍到他们，到最后呢，打击了上海老百姓，但是这也是活该的，谁叫你要去接呢。你看我们广东老百姓就很好阿，多打几次就乖了。（…笑）广东为什么没有泡沫各位晓得吗，因为广东跟香港非常近，从1992年开始呢，广东就不断的受到香港的冲击，香港楼市几次崩盘，97年是最严重的，当然董建华 先生领导无方是最重要的原因，但是几次打下来以后呢，广东老百姓特别的理智，他不跟风的。
所以各位请看下，我们按照房地产走势图来看，广东几乎没有任何的泡沫，房价走势有时候还低于通货膨胀率。这个现象还是比较正常，香米湖一带，华侨城一带1平米卖到1万多比比皆是，可在上海内环地区呢3万以上。像上海老百姓这次的跟风，受到打击，他什么时候调整，这更有意思。我认为这一点呢值得各位关切。宏观调控出来，如果你不交易的话呢，价格是不会变的，就…像股票一样，股票价格为何有波动，就是要通过交易，没有交易是不会有波动的。我们观察到这个现象，上海老百姓惜售，不卖，宏观调控前二三个月，交易量几乎为零，…现在是100多，那也和零差不多。由于你交易量过少，除了一些资金链供应紧张的新楼盘不得不降价之外，我们没有看到二手房大幅降价，尤其内环地区。我当初预言，内外环之间的…房价按照比例而言是泡沫比较大的，为什么呢，内环房价一炒起来，
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万块以后，旁边这些内外环之间的楼盘呢，觉得他们怎么涨的那么快阿，咱们也跟着吧。跟风跟起来的，所以内外环之间的泡沫最严重，外环之外的还好一点。这次下跌的…阿是内外环之间的下跌，而且这带楼盘啊，抗不起价格的，他们基本不是实在的资金进入，而是跟风的结果。当时我在4月份的时候做过这种预测，到最后走势图也是这样，内外环之间价格下跌的压力是比较大的。外环以外的一大批新楼盘下跌呢，我们发现是因为地产商抗不住。但是属于个…人资产的这一部分有很强的惜售现象。
那么现在我更担心是哪一点，我更担心是，上海市老百姓的消费习惯是很奇怪的，他不是根据赚多少钱来消费的，他的消费习惯有二个变数，一个是薪水多少，另外一个呢…是财富效果。由于房地产大幅泡沫现象，房子价值虚增比较多，甚至增值100％、200％的都有。老百姓觉得自己有钱了，出门打的啦，晚上出去吃喝玩乐啦，腐败呀。上海是个最有趣的区域，你只要稍微下一点小雨，毛毛雨，再叫不到出租车，大家都怕淋…点雨，娇贵的样子，怕淋点小雨。（笑）还有，不论你菜做的多难吃阿，总是高朋满座，（笑）上海人的一个独特现象。各位知道为什么吗，就是那种财富效果，所产生的…一种畸形消费，这种畸形的消费拉抬了上海市的经济。各位知道我担心什么事，上海市的竞争力，就像我批评银川跟武汉的一样，会因为高房价而受到一定的打击。这话怎…么说？如果宏观调控非常有效的话，打击了房价，如果泡沫假设阿完全都没有了，消费会大幅下跌阿，所以现在繁荣的假相所形成的高增长，会因为消费的大跌呢而受到破…坏。我最担心上海会是第一个开始萧条的城市，同时大上海地区政府希望搞金融中心，这个中心，那个中心的。我想反问一个问题，你这么高的房价，外滩要搞个金融界以…前有这个想法，现在不搞了，为什么不搞了，太贵了。几万块1平米，谁能住的起。你发现很多政策的推动阿，因为高房价的原因，很多政策推不下去。所以现在上海政府阿，我觉得他是非常辛苦的，他想做什么下一步，你告诉我，除…了2010年的所谓世博概念之外，你还有什么新的概念你告诉我。上海市走到现在遇到一个瓶颈，当然我不能排除其他的因素，但是高房价遏制了上海下一步的发展，而且上海消费…的这种特殊形态，上海地区会成为波动极为大的城市，会让未来的治理呢更加的艰难。
可是