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这的确是两个看似简单,但几乎是行业内所有人都无法准确回答的问题。其实,不管是在“炼狱”、“地狱”还是“天堂”,我们每个人只要坚持对这两个问题进行不断地思索、探究,所有的困难终将会迎刃而解。正所谓,“房”亦有道——每个人不论靠什么方式赚钱,其实都是合情合理的,房地产商也不例外。但是,赚钱也是要坚持一定的原则——那就是人人都能各取所需。真理其实都是简单的,只不过往往越是简单的东西越让人琢磨不透。如果背离了某些基本的原则或者心甘情愿地让“资本”这一魔鬼所控制,结果也许是只能害人害己,走上单边主义的穷途末路——从这个意义上讲,本书无疑是对每一个房地产从业者的当头棒喝。
作者对房地产业的人文关怀及他们提出平台规划的可行性蓝图,使我们每个人都依稀地感觉到房地产业“春天”脚步已经慢慢地近了。但真正的“春天”,需要所有“剧中人”的努力——驱除“冬日”的寒气,方能迎来春暖花开。因此,作者在最后提出了人们共同的心声:只有整个行业“健康”,我们才可以玩得更久!毕竟,大家好才是真的好!
所以,我们希望这首“房地产神曲”,能够曲终人不散,大家共同回归到理性的现实之中。
第一部分瑞雪兆丰年
——《房地产神曲》的新政态度
无疑,这本书作者行文足够辛辣,虽然出版物比起我在网上见到的原文,已经删除了许多词语,但是从句子留下的语感来看,还是可以用尖酸刻薄来形容。单就书名,就是在诅咒某些人会下地狱,虽然他也表明了一些人会上天堂。
这种对房地产的态度,能够代表当下大多数声音。开发商正经历前所未有的批判,群众的力量聚集于私下口碑、BBS,直以摧枯拉朽的方式,洞穿了媒体的利益矜持,让购房者宣泄式的“罪恶”、“暴利”、“无良”等词语,大大的影响到了财主们的心情。
网络GOOGLE一下“创意快枪手”,发现此君就是场话语诅咒的积极份子,甚至还是早期发起人物。此君批判式文字,早在2004年中下旬,也就是和谢国忠泡沫同期的时候,充斥于网络,最早一篇与本书同名的文章,被多家大型论坛广泛转发,这篇文章,预言式的提出了“冬天”这个词语。而当时正是房地产赚钱的快感处于最高潮的状态,中华大地一片呻吟与满足声。所以谁也没有注意到,互联网上这个“创意快枪手”,发表出了“房地产冬天”的观点。之后作者更为辛辣的批判文章,如《房地产的色狼心态》、《鬼魂附体房地产》等,批判更是入骨三分,许多观点,成为后来理性唱空者的“主基调”,甚至连后来的易宪容“房地产威胁中国”,其立论角度,也未能超越这个“创意快枪手”。
随着新政的出现,空头派越来越多,以至于开发商们仅是上网看看,都需要极大的勇气,群众的情绪,已经到了操人祖宗八代才能解恨的地步。做为“空头派”鼻祖,此君没有乘胜追击,反而放弃“冬天”立场,转而以一些建设性文章,诸如《房地产新政的生死隐喻》、《给冬天里的开发商九条建议》。发表了令人大跌眼镜的观点,也就是本文的标题——“瑞雪兆丰年”。让那些最开始对“色狼”、“无良”、“一锤子”词语敏感,现在正在冰雪中哆嗦不已的人,似乎还有一丝雪莱般的激情可以渴望——“冬天来了,春天还会远吗?”
作者的房地产立场变化之快,让读者们很容易患上消化不良。让“空头”与“多头”们都会摸不到方向,是什么导致这种立场的变化,后来我有幸在浩瀚如海的网络信息中,搜到这样一段话:“当所有人都沉浸于数钱的快乐时,我提醒他们冬天来了,当冬天来了时,我就要去发现冬天里的机会,走到变化之前”。
的确,天气都是变化的,没有恒久的春天与冬天,不同天气有不同的活法,也有不同的收获种类,重要是我们一直都在劳动。这让我对这位70年代出生的房地产人士肃然起敬,虽然我对他的了解仅限于文字,没有见过这位隐于成都的同龄人。但很明显,他的境界已经高于易宪容等人,他早在易之前推行“冬天论”,并且叙述更为贴近行业,又在他们苦苦咬着冬天不放,觉得北京、上海房价应该30%-50%的跌,誓将房地产业打入十八层地狱的时候。只有创意快枪手,放下“冬天”二字,更为理性的探索这个行业之未来,追求多赢的局面。
房地产业暴跌与暴涨都没有好处,消费者与开发商要学会相互理解和尊重,否则开发商们亏本关门,但我们将失去房子,国家也丧失一个优等行业,这才是真正的理性态度。
以这个角度来看,《房地产神曲》前半部分的“炼狱、地狱”这些词语虽然扎眼,让人不快,乃至出版前审稿次数超过5次(后记交代),但也给出了“天堂”的希望。而后半部分“平台论”,对行业未来模式的探索,甚至是换了个全新的角度来看待房地产需求关系,就是积极向上之路。
如此看来,作者既不是“唱空派”,也不是“唱多派”,而是“建设派”。既然建设,肯定有批有立,既然真面对待冬天将来这一必然事实,也要看到行业规则变化对所有人的机会。
这样的声音,正是目前行业最稀缺也是最需要的。
第一部分开发商的“奥林匹克精神”(1)
当今的房地产,其实早就和购房者的需求没有什么直接的关系了,而房子对于开发商来讲,也早就不属于经济意义的商品范畴。房地产市场,类似期货市场。
此话怎讲?还是让笔者慢慢道来。譬如说,鸡蛋是给人吃的,这个时候,鸡蛋属于商品的范畴,鸡蛋的生产者会往绿色生产、转基因等种种角度努力,千方百计提高鸡蛋的营养价值以获得市场青睐。但是,某一天,一股神秘的力量出现,我们假定力量来自于如来佛,他给一些人托梦,说吃鸡蛋可以让你进入西方极乐世界。这个时候,鸡蛋就成为所有想升天之人追逐的目标,他们明明不爱吃鸡蛋,但此时不仅强迫自己多吃,而且还要囤积起来。当仓库里的鸡蛋囤积如山,热钱就看到了机会,便开始来做鸡蛋倒手的生意。从此以后,以吃鸡蛋为健康愿望的人就开始倒霉了,因为此时的鸡蛋比金蛋还要贵,他们吃不起了。
既然鸡蛋贵过金蛋,俺们不吃它也不会死人。可是房子就不同了,它至少是中国人安家立业的一个决定性符号,任何一个中国人,即便结了婚,只要没有房子,还会认为这个家是不完美的。几近疯狂的人们可以为一套房子倾其一生。
只要开发商把房子修得还像个房子,就不愁卖不出去。中国人的传统观念,再加上近十多年来曾经干瘪的钱袋开始有些膨胀,爆发出无比强劲的购买力。事实上,那些上个世纪修得像鸽子笼的房子,它们全部都被卖出去了;那些修在闹市区噪音严重超标的房子,它们全部卖出去了;那些“黑厨黑卫”的房子,它们全部卖出去了;那些修在农村,车程超过半小时以上的房子,打着郊区化运动的旗帜后,也全部卖出去了;那些烂尾的商业楼盘,砌几道墙,改造成住宅后,居然也全部都卖掉了。
消费者不但心甘情愿地买走了所有缺胳膊少腿的房子,而且他们还得凌晨半夜起来排队去买,拉关系走后门塞红包去买,不惜倾其一生的辛劳和幸福去买。
笔者曾亲见某策划人对某开发商面授机宜:先做势,做到狗屎都香的程度,保准全部卖掉。其实,在消费者像痴迷吃鸡蛋能升天一样痴迷房子的时候,根本不需要去将什么狗屎做香,即便是真的狗屎,照样全部卖掉。
随着福利分房政策的取消,使得住房需求从最先富起来的一部分人,逐渐扩大到了城市的每个家庭,而方兴未艾的城市化进程,使得房地产的需求和中国任何一个家庭都可能产生关系。如此膨胀的居住需求,以及人人都抹不掉的“有房才有家”的传统观念,使得整个行业变得疯狂,楼市如干柴遇到烈火,迅速蔓延开来。
让楼市之火愈烧愈旺的,当然还有开发商不失时机泼出的一桶油。这桶油,就是开发商惯用的“政治手段”,表现为商品垄断和信息垄断。
商品垄断——本来只可能出现在大企业一支独秀的垄断时期,譬如所有的电脑都要用微软的WINDOWS系统。中国房地产企业数量极多,虽无垄断之名,但已有垄断之实。原因是,无论开发商有多少,但在购房者面前都表现出极其统一的行为,仿佛是同一家公司:价格是一涨都涨,这个楼盘涨了那个楼盘涨,这个城市涨了,那个城市跟着涨,房价由此不断攀升。房地产的涨价行为,似乎有个虚拟的总公司在发提价通知一样。一般来说,市场占有率超过50%就会被认定为“垄断”,但“中国房地产开发总公司”,其市场占有率却是100%。在房地产商的“狼子整合团队”面前,一盘散沙的购房者就像数量巨大的羊群,任君宰割。垄断之害十分明显,就是商家想怎么涨价,消费者都必须照单掏腰包。过去为了避免电信行业的垄断,国家曾经把邮电部门拆分为四家,又培育联通、网通,就连在自由经济最为发达的国家,微软同样也遭到了“垄断”和“反托拉斯”的置疑和起诉。而咱们的“中国房地产开发总公司”却可以一路绿灯,大行其道。
抱成团队的开发商另外一个利器是信息垄断,表现之一就是销售控制。同样做销售,其他行业的人对此词可能闻所未闻,销售旺盛正好是求之不得的事情,为什么还要控制?而这在房地产业,却是一种重要的武器,明明还有200套房子,却告诉你只剩