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2977-房地产神曲-第19章

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被称为“圈地运动”——一个原来被用以描述资本家原始积累和血腥手段的名词。    
    不管怎么说,房地产行业至少占领着三个前三位:    
    (1)纠纷最多的行业,在每年的消协统计中独占鳌头;    
    (2)最暴利的行业,中国缺少神话,唯有这个行业天天上演暴富故事,哪怕是今天的售楼小姐,食物链条的最底层,她们依然是各个城市白领中的白领;    
    (3)奔驰宝马最多的行业,这已经不算什么秘密了,如果你有幸能看到车管所的资料,那么你会看到,城市里顶级的车往往属于房地产公司的老板。    
    一个又有钱又风光又被若干麻烦缠身的人,他一定隐藏着很多不愿被人知道的故事。现在我就想来给诸位讲述这样的一个故事。    
    故事的主角是一个男人,这个春风得意的男人,有一双可以翻云覆雨的妙手,但是最近遇到一些无法释然的麻烦。在一个权利体系中,权利即是一切,一个比他权力更大的人,在他左右手上戴上了两个枷锁,第一个枷锁编号为121,锁住了他能够翻云的钱,第二个枷锁叫“8。31大限”,套住了他能够覆雨的地。因此他面带愁容,眉头紧锁,虽然过往的风浪已经经历得不少。但是这两个非同等闲的文件,顷刻之间便废去了他翻云覆雨的强大武功。    
    明天会怎么样呢?未来又该怎么玩呢?阳光终于照耀到了房地产,或许新的世界就要来了,他不停地想着这件事。    
    


第三部分我不知道自己属于哪个行业(1)

    这个男人坐在咖啡桌的对面,西服有些皱痕,面孔有些消瘦,眼睛有些很刻意的神色,期望唤起昨日神采飞扬的自信,来掩盖今日的焦虑,并尽量保持面孔的一本正经,虽然肌肉还没有从时常哈哈大笑的伸缩中恢复过来。    
    表情出卖了他的内心,他发现我洞察了藏在他掩饰后面的真相,干脆哈哈一笑,我知道他要使用“化被动为主动”的手法了。这是他惯用而且熟练的手段,在不可掩饰的尴尬情况下,他会把你知道的真相毫无保留地告诉你,以显示出诚意让你信任。但是,你不知道的真相,他绝对不会说。真相的局部和真相的全部,是完全不同的两回事,在真相的局部里面,他可能是让你同情让你流眼泪的受害者,而在真相的全部之中,他又可能是笑到最后的最大赢家。    
    所以,当他故作轻松地说“我们这一行”时,我不留情面粗暴地打断了他的话,以他的话题方式反诘:“你们这一行,到底是哪一行?”    
    “哪一行?”他突然有些迷惑,但是依然保持着微笑问我。    
    “对!”我回答他,“你们到底是哪一个产业的。第一产业?第二产业?还是第三产业?”    
    也许是过往的钱太好赚了,所以他一直在忙着数钱,从来没有长时间思考过自己是谁,自己属于哪一行。所以他在这个简单的问题前竟然有些结结巴巴。“啊,啊……肯定不属于第一产业,因为我们不生产粮食。”他是个很聪明的人,马上想到可以用排除法,先把不是的排除掉,那么剩下的应该就是正确答案了吧。“也不是第三产业,因为我们有生产。”    
    “你生产什么呢?房子吗?”    
    “当然,房地产商就是修房子来卖,我们买来土地,在上面做加工,然后再卖给消费者,房地产的生意其实就这么简单。”他似乎急于摆脱这个问题,所以回答了一长串,并且语气也坚定起来。    
    他是个主动权欲望非常强的人物,谈话自然也不例外。我知道如果不深入追问,他一定会抛出一大堆问题来难住我,把我击晕。    
    “如果房子是你修的,那么,天天跟在你屁股后面那个又黑又瘦的小子又属于哪个行业呢?”他知道我说的那个又黑又瘦的小子叫建筑商。以前建筑商直接承包工程,长得又白又胖,日子过得很是滋润,他过去也和这个小子一样,做工程施工。不过很快他就干上了开发这项更体面更有前途的工作,建筑商就得在他的手里拿活了。至于建筑商为什么会变黑,那是因为每天都暴晒在工地上,至于为什么会变瘦,那是因为工程款经常被拖欠到无米下锅,甚至要省下口粮垫款到封顶为止。    
    一听到建筑商这个名字,他顿时紧张起来,敏捷的眼神迅速地扫描了一下四周,确认建筑商的确不在此处后,又恢复了常态。    
    “是的,我应该也不属于第二产业,因为房子是建筑商修建的。好吧,我的确不知道自己属于什么产业,不过,这个重要吗?孔子也不知道自己的父亲是谁,但不影响他成为孔子。”     
    “呵呵,厉害。”我忍不住笑起来,“这件事也可以和孔子联系起来,佩服,佩服。那好吧,我不问你是谁了,你为什么这么怕建筑商呢?”。    
    “我怎么会害怕他呢?”他又回到了温文尔雅的气质。在公众面前,他一直保持着这种形象,每年去欧洲考察很多次,每天参加绅士美女如云的年度峰会,花点钱去读EMBA,很容易就培养出这种气质来了。“我只不过是被他烦怕了,他找我无非就两件事:要钱或者要工程,简直是阴魂不散。”     
    “我拖欠款项,甚至要他垫款,通常都是他自愿的,我从来没有强迫他这么做,其实他完全可以不做我的业务。”他优雅地喝了一口咖啡,脸上有些胜利者的骄傲和从容。看着我咄咄逼人的样子,他干脆把话匣子打开,依然用“化被动为主动”的策略,把我知道的都告诉了我。    
    因为他说得太含蓄太晦涩,所以精简他的观点如下。    
    (1)我在食物链的上游。什么是上游,就是我为寄生在我身上的人提供利益,他们需要靠我吃饭。寄生在我身上的,除了那个又黑又瘦的建筑商外,还有会说几句洋文的海归设计师、物管大妈、媒体小姐、广告嫂嫂等。我不给他们饭吃,他们就无法生存,所以,我叫他们做什么,他们就得做什么,即便我打了他们,他们还得赔着笑脸。一句话,我在故他们在,我亡他们也就跟着消失。    
    (2)一场买卖而已。很多人把我,也就是房地产业说的太过复杂,说什么品牌开发商啊,一个GDP支柱型产业啊,一个最令人羡慕的人啊,消费者生活提供者啊……他们说的这些也许都有道理,但是这些对我的生意并没有多大的帮助。


第三部分我不知道自己属于哪个行业(2)

    开发商的本质就是买卖,就像某某乡某某县的小商贩,到大城市的批发市场进货,然后摆摊买出去,小贩本身不提供任何产品。所不同的是,我的买卖要比小贩们大得多,我要买政府的地,买海归设计师的规划,买黑瘦建筑商的工程,买物管大妈的服务,买媒体小姐的版面,买广告嫂嫂的概念……把这些组合到一起,转手卖给购房者,中间的差价就是我的利润。我本人不提供任何产品,只是买卖关系而已。    
    至于你说宣传上的那些梦幻生活,那和我没有多大关系,都是广告嫂嫂帮我想的。对于一个买卖人来讲,真正要做的事情,只是压低进价,抬高售价就行了。低买高卖,从来就是市场经济的核心概念。    
    (3)中间的垄断者。我的生意,虽然和摆摊的小贩们本质相同,但他们是不能模仿我的,更不能和我同日而语。原因很简单,我吃上家卡下家,中间独此一家。如果小贩们也能做到厂商必须通过他卖货,消费者必须通过他买货,那日子也会像我这般好过了。    
    房子上游的土地、建筑、规划、媒体、物管、广告,他们的产品必须卖给我,而消费者必须找我来买他们的产品,否则就只能在街上或者天桥下搭帐篷。    
    我独占垄断优势,所以我说怎么办就怎么办。    
    (4)游戏规则。你要问我是怎么做到垄断的,对不起,我不能告诉你。你虽然知道这中间有很多神话故事,一夜而富者太多了,但是你别以为房地产就靠卖房子赚钱,和所有买卖一样,囤积货品,奇货可居——比如土地,也可以获利。    
    不过那样的好日子现在不长了,好景往往都不常在。    
    (5)我的上游。在房地产食物链条中,我是最大的。一个小房地产公司项目销售额动辄上亿,其他行业的百年老店也很难做到。一个区域性小房地产公司一个楼盘的销售额,可能比其他行业的全国性品牌一年销售的还要多。    
    但是,我也有害怕和忌惮的,那就是国家,土地和钱都在它手里。它打个喷嚏我这里都要地震,不幸的是,它老人家最近可能是经常感冒。    
    没有办法,眼下的环境气候,又怎么可能不让国家打喷嚏呢?枪打出头鸟,一组资料上是这么说的:    
    “当全世界的房地产业的利润都在5%的水平上岌岌可危的时候,中国房地产业的行业平均利润率则在15%以上(这是一个可以告诉税务部门,被大大缩水了的数字)。并且,2002年中国商品房的房价,据说还在一路走高。      
    昂贵的房价造成了这样的恶果,一方面是全国空置商品房超过12500万平方米,其中闲置一年以上的超过50%,占压资金超过了2500亿元,居全国各行业不良资产之首。另一方面则是住房特困户(人均居住面积不足4平方米)达300万,城市危房户达3300万。”    
    


第三部分“房地产政治”与新时代来临(1)

    他的说法有道理,而我的价值观真的开始崩溃。无数如我这般自以为是的操盘手,以拼命积累和丰富规划、设计、营销、传播、销售知识经验为骄傲的人,在他洞穿真相的眼睛里,一定显得幼稚甚至愚昧可笑。    
    “不要急着否定自己。”他宽慰我说。    
    “职业经理人的智慧,按照你的说法,基本上毫无用处,那些户型考量、景观
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