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李嘉诚寄愿望的另一项计划，是争取政府拥有的邻靠荔园的巴士站地皮发展权，以长实持有的部分荔园地皮和宋城作交换，使政府可获整块土地作完整发展。李嘉诚拟在巴士站地皮建两幢酒店，该幅地皮8万平方英尺，楼面面积70万平方英尺，估计利润不薄，前景甚好。
申请亦同样遭城规会否决。城规会认为长实的计划未将（政府）的公屋及居屋计划考虑在内，有关公屋居室的发展蓝图，城规会未审定，故不便先考虑酒店计划。
1995年5月3日《新报》刊文指出：
“长实重建荔园计划遭城规会否决，不但长实中人，相信外界普遍始料不及，今次铩羽而回，并不代表长实与政府磋商谈判过程败下阵，其实在鼓未擂之前，战阵已输了一半，长实之输是败在未有好好估计，在重建地皮上，要收回分散业权的难度。远（东）店这个伙伴所出售荔园及邻近地皮，又存在很多掣肘，要发展起来一点也不易。
“其次，远东店方面在未完全了结与恒基和丽新的合约前，就急急与长实合作，引来恒基与丽新插手，令事件复杂化。看来荔园这块土地，要换过另一番新面目，短期内很难可以实现。”
换地不利，岂止李嘉诚一人。换地申请被延或驳回，势必影响物业发展尤其是住宅物业的发展。楼价高企攀升，民情鼎沸，到1994年3月，楼价高企责任之争步入高潮，政府、议员、发展商、社会人士济济一堂，把“责任之波”踢来踢去。
布政司（最高行政执行长官）陈方安生声称，政府会在短期内公布增加土地供应的详情，其中包括没有旧物业的“生地”，以保证楼宇兴建的用地。
布政司首先将政府控制土地投放量过死的责任，推得一干二净。地产商险些大门被破，于是接波直攻政府大门——新地公司郭炳江（郭得胜次子）公开发话：“楼价高并非不够地，只系政府对图则改用途，官僚程序‘拖’死人而已。”
这边厢作为政府半官方机构的消费者委员会，为政府帮腔，指出发展商可能涉及囤积居奇。更有民间人士做政府传声筒，指责发展商联手操纵市场。
发展商最忌“造市”的流言，纷纷予以反击。连不轻易表态的李嘉诚也愤然开金口：“近日各方君子纷纷指地产商囤积楼盘唔（不）卖，带头扯高楼价，这讲法唔（不）公道，事关政府一批入伙纸（房产契约），发展商便卖楼盘，没有发展商联手操纵市场这件事。”
立法局议员刘慧卿，则对政府的懦弱无能耿耿于怀，指责政府养肥了几个地产商，对遏制楼价竟然一筹莫展。分析家认为，刘氏此言指桑骂槐，目的是敦促政府下狠心对地产肥虫“抽筋剥皮”。
而议员张文光则赤膊上阵，怒斥十多位地产商控制土地，造成“有地不起楼，起楼不卖楼，卖楼为炒楼，炒楼变空楼”的荒谬现象。
发展商是否联手控制楼市？人言人殊。李嘉诚后来推出的嘉湖山庄新单位，确实是一等政府批下入伙纸便售楼。那么其他的发展商呢？会不会有楼不卖，待价而沽？
一个多月后，发生了比传闻“垄断楼市”还严重的事情。
1994年5月26日，政府拍卖两块官地。其时，楼市仍高企不下。拍卖场却出奇地冷清，睇客多多，而竞者寥寥。结果，一块粉岭地皮成交价20。4亿，比预期的28亿低许多；一块元朗地皮以5。1亿成交，比预期7亿多低了3成多。
港府惨败，这和以往的连破记录形成鲜明对照。拍卖会当场爆出十多家地产商联手投地，控制政府官地价格的新闻。
这十多家地产商是谁呢？各大地产商都予以否认。谁也不知幕后的情况。过去，各家仅仅是小联合，互相间在拍卖场上较个你死我活。大地产商联合变相垄断官地，无疑将政府财政金库的钥匙捏了一把在手中。
官地价格骤然下跌1/3，股市马上起连锁反应，当日地产股便急挫。
官地太高太低，都非香港之福。地贵楼贵，市民承受不了；地贱楼并非就贱，直接受损的是政府，政府减少了收益必会缩减开支，间接受损的则是每个市民。
第三十三章 勇夺3G 众说纷纭论成败
“对手拿着刀来打仗，和黄则是拿着机关枪来打仗。”霍建宁打了这样一个比方。霍建宁笑呵呵地对记者说：“我们要的就是‘哗’地一声的感觉。”
“哗”地一声之后，资本市场的热情似乎不高。
2001年9月间，香港特区政府拍卖4张3G（第三代移动电话）移动通信运营执照。与欧洲
等国的3G牌照拍卖有所不同，香港特区政府拍卖3G牌将采取甄选及竞标相混合的形式。由于电讯市场前景大不如前，香港特区政府称，在发出牌照后，至2005年前不会再发3G牌照。
早在该年7月，香港特区政府就公布了4张3G牌照的竞投指南。首先是甄选，在有关的公司提交了正式的申请之后，如果甄选过程有超过4家的公司通过，政府将立即举行拍卖。竞标者需要缴纳2。5亿港元的定金。如果只有4家公司通过资格审定，3G执照将以底价出售给它们。底价出售后，第一阶段竞标价将是未来运营商网络营业额的5％，前5年最低保证金为每年5000万港元，第6年起最低保证金将逐年递增，直到执照15年期限结束为止。按照这样的算法，每张牌照的净现值将高达7。65亿港元。
香港的数家移动运营商都表示，需要更多时间来评估这一价格。电讯盈科行政总裁伍清华认为，港府的3G牌照底价高于新加坡。他说：“按底价计算，15年的专营权费合计共逾13亿港元，而新加坡只是1亿新元，即使按人口计，新加坡人口少于中国香港一半，香港3G牌照底价仍高于新加坡。”
这里有一组数字，可以将香港与其他地区的3G运营牌照成本进行比较：
香港：7。65亿港元，人均价值56美元；
新加坡：1亿新元（4。25亿港元），人均价值43美元；
韩国：1。3万亿韩元（约77。64亿港元），人均价值65美元；
英国：44亿英镑（约479。6亿港元），人均价值600美元。
无论如何，这次招标还是引发了移动电话运营商的觊觎之心。当时，香港有6家移动电话运营商，其中5家跃跃欲试，有心参与夺标。有关人士预测，香港3大移动电话运营商胜出机会很大，它们是和记黄埔旗下的和记电讯、香港移动通信CSL和数码通电讯。而其中李嘉诚的和黄更是豪气冲天，志在必得。
第三代移动电话（3G）牌照的出现，除了标志着电信业新一轮弱肉强食的竞争外，亦扭转了市场对电信业前景的看法。英国及德国以高价拍卖3G牌照，引来市场哗然。而在亚洲，由于各种原因，新加坡3G牌照的拍卖并没有取得应有的效果。因此，本次香港特区政府3G牌照的竞拍，就更吸引了业界人士的关注。
3G是第三代移动通信的简称。3G是包括标准的制定、系统网络、终端应用开发等在内的一个整体概念。在第二代移动通信系统（2G）中，没有统一的国际标准，各种通信系统之间彼此互不兼容。但在3G时代，融合将成为最重要的特征。当时，全球业界对3G的期待是有目共睹的。但是，3G的前期投入也是巨大的，而由于人们对3G的强烈预期，使得有关3G的牌照也非常抢手。
在3G方面已投入庞大资金的和黄集团；其最大的对手沃达丰（Vodafone）行政总裁Chris Gent曾经表示，由于手机供应商未能如期推出3G手机，致使该公司的3G服务计划受到阻延，原定于2002年下半年推出的3G服务，可能延至2003年推出。他还指出，除非有足够的手机供应商，公司可能放缓兴建3G网络的速度。此言一出，沃达丰的股价当即下跌4。7％。
和黄集团总经理霍建宁却表示，沃达丰等众多国际主要对手纷纷延迟推出3G服务，给和黄带来绝对优势。
“对手拿着刀来打仗，和黄则是拿着机关枪来打仗。”霍建宁打了这样一个比方，寓意是对手延期推出服务，将使和黄有足够时间拓展市场，从而占领绝对优势。
霍建宁说，和黄在3G手机供应上没有问题。事实上，和黄集团已与摩托罗拉签订了价值7亿美元的手机供应协议，摩托罗拉公司将于2002年第3季度起为和黄集团供应3G手机，分销至英国、意大利、瑞典及中国香港等地。另外，和黄还在积极与其他手机供应商洽谈，无须担心手机供应不足问题。
而且，和黄已签订多项基础建设协议。霍建宁表示，集团投放于3G的资金比预计要低，与合作伙伴共同开发基础建设项目，节省了投资成本，可望提升集团的竞争力。和黄已持有英国、澳门、瑞典三地的3G运营牌照；未来的业务规模庞大；规模经济也将使成本大幅降低，市场前景十分看好。因此，霍建宁指出，市场投资气氛已比年初景气，他预计和黄在3G市场上的占有率10年内可达20％，部分地区如瑞典超过25％。
因此，对香港特区政府即将举行的3G竞拍，和黄当仁不让，势在必得。李嘉诚从房地产行业全面进军电信行业，是看中了这个市场潜在的巨大发展势头，在2G时代即将过去的时刻，选择和投资3G并抢占有利的地势，是李嘉诚对未来电信的一个预期。
其实，在2001年7月，和记黄埔就宣布将于2002年中期在欧洲推出第三代移动电话网络服务。而沃达丰由于缺乏足够成熟的3G手机而推迟在欧洲提供3G服务的计划，给和黄一个更好的机会。和黄的高层表示，公司正全面铺开3G计划，并没有任何押后实施的打算，对3G服务的前景仍然感到非常乐观。虽然，市场曾普遍对提供高速接入和多媒体服务的3G网络表示忧虑，认为高昂的成本和未经广泛试验的技术将令这种服务担上很大的商业风险。但显然和黄集团对3G的未来�